Rritja e shpeshtë e çmimeve të apartamenteve ka rritur vitet e kthimit të investimit nëpërmjet qiradhënies në Tiranë. Dritan Leka, broker në kompaninë “Century 21 CPM”, pohon se koha maksimale e kthimit të investimit nëpërmjet qirasë për apartamentet në kryeqytet llogaritet 20 vjet, ndërsa për mjediset komerciale, arrin deri 15 vjet.
Në Europë koha optimale e kthimit të investimit nga qiraja është 12 deri në 15 vjet. Z. Leka thotë se për zona, ku kthimi i investimit kalon 20 vjet, rritja është ndikuar nga shtrenjtimi i shpeshtë i çmimeve.
“Nëse për një apartament, koha e kthimit të investimit i kalon 20 vite, nuk duhet parë vetëm vendndodhja, por edhe ecuria e trendit të rritjes së çmimit të shitjes ndër vite, pasi mund të jetë në zonë shumë të mirë, ku çmimi i shitjes rritet shpejt dhe nuk e mat dot vetëm me kthimin nga qiraja. Nëse zona ka pasur rritje të shpeshtë të çmimit të shitjes, atëherë vitet e kthimit të investimit mund të rriten”, nënvizon ai.
Në Shqipëri, treguesi i kthimit nga qiraja vijon të mbetet më i lartë për zonat jashtë qendrës sesa ato në qendër. Sipas Numbeo-s, ky tregues për vitin 2022 ishte 5,08% për apartamentet jashtë qendrës dhe 4,12% për ato të qendrës (sa më i lartë të jetë treguesi, aq më të ulëta janë vitet e kthimit të investimit). Kthimi nga qiraja llogaritet si raport i qirasë vjetore me çmimin e blerjes së banesës e shprehur në përqindje.
Sipas të dhënave më të fundit të Numbeo-s, në raport me korrikun e vitit 2021, kthimi nga qiraja ka pësuar rënie për shtëpitë në qendër, duke reflektuar rritjen e çmimit të shtëpive në këtë zonë, me një rënie të treguesit prej 0,05%. Kthimi i qirave është ulur edhe në periferi me 0,09%, duke qenë se edhe çmimet në periferi, sikurse rezulton nga vëzhgimi, janë shtrenjtuar.
Sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, çmimet e apartamenteve në zonat e qendrës kanë një diferencë të madhe në raport me apartamentet në qendër. Ndërsa për sa i përket qirasë, diferencat nuk janë aq të larta.
Dritan Leka, nga “Century 21 CPM”, pohon se çmimi i qirave nuk referohet gjithmonë sipas zonave, pasi e rëndësishme tek objektet që jepen me qira banimi janë edhe arredimet e brendshme të mjedisit. “P.sh., mund të kemi një apartament 2+1 në zonë periferike, i mirëmobiluar në një kompleks rezidencial që mund të jepet me qira 1,000 euro/muaj, ndërkohë që për një apartament 2+1 në zonë qendrore, nuk jepet më shumë se 800 euro/muaj”.
Agjentë të tjerë të agjencive të pasurive të paluajtshme rekomandojnë rishitjen e apartamenteve, pasi për shkak të shtrenjtimit të çmimeve përfitueshmëria është më e lartë.
A do të ulen çmimet?
Aktorë të tregut paralajmërojnë se mund të ketë rënie të çmimeve të apartamenteve, për shkak të tkurrjes së kërkesës. Ekspertët e sistemit bankar e vlerësojnë shtrenjtimin e interesave të kredive si një nga faktorët kryesorë që do të ndikojë te kërkesa.
Por agjencitë imobiliare e shohin ndikimin vetëm në periudhë afatshkurtër, pasi në periudhë afatgjatë, çmimet do të vijojnë të rriten. Burime nga tregu imobiliar thanë për “Monitor” se rënia e çmimeve do të fillojë të reflektohet në muajin mars.
Arten Zikaj, nga “Union Bank”, pohon se rritja e normës së interesit të kredive hipotekare si pasojë e politikave monetare, pritet që, nga njëra anë të bëjë më tërheqëse për investitorët instrumentet financiare dhe nga ana tjetër, të shtrenjtojë kredinë për shtëpi, gjë që do të ndikonte te rënia e kërkesës dhe me gjasë, edhe uljen e çmimeve të pronave.
“Politika monetare e ndjekur së fundmi, jo vetëm tek ne, simulon normat e interesit në rritje për të frenuar inflacionin. Kjo politikë po çon në rritje të fortë normat e interesit për depozitat në afat dhe obligacionet po bëhen shumë atraktive. Në këtë pikë po bëhen konkurrentë të fortë të investimit në pasuri të paluajtshme.
Nga ana tjetër, edhe kredia do të bëhet më e shtrenjtë (po rritet interesi i kredisë për shtëpi). Për këtë arsye dhe të tjerë faktorë të tjerë, siç janë disa mijëra apartamente të reja në ndërtim që do të hidhen në treg për qiradhënie dhe rënien demografike, mendoj se do të frenohet çmimi i apartamenteve, sepse do të tkurret kërkesa”, pohon ai.
Banka e Shqipërisë ka rritur tre herë normat e interesit këtë vit, në përpjekje për të luftuar inflacionin, që në korrik arriti në 7.5%, niveli më i lartë në 20 vjet. Norma bazë ka arritur në 1.75% nga 0.5% në fillim të vitit. Rritja e normës bazë automatikisht shoqërohet me shoqërim të interesave të kredive, duke rritur këstet mujore të pagesave.
Deri tani, normat e interesit të huave hipotekare ishin në minimume historike, duke nxitur kredinë për shtëpi. Në korrik, interesat e kredive për shtëpi në lekë i kaluan 4% për herë të parë që nga viti 2018 (me përjashtim të prillit 2022 kur filloi pandemia dhe u konstatua një rritje e përkohshme).
Juliana Nela, nga agjencia “Remax”, parashikon stanjacion të çmimeve në periudhë afatshkurtër, për shkak të rritjes së normës së interesit, tatimeve dhe stokut të apartamenteve. Znj. Nela thotë se në periudhë afatgjatë, çmimet e shitjes së apartamenteve dhe qirave do të rriten.
Edhe Shoqata e Ndërtuesve parashikon stanjacion të çmimeve në periudhë afatshkurtër. Sekretari i saj, Arben Dervishi, thekson se stanjacioni i çmimeve do të nisë pas Vitit të Ri, për shkak të rënies së lehtë së kërkesës që ndikohet nga çmimet e larta të apartamenteve, si pasoje shtrenjtimit të materialeve të ndërtimit.
