Tregu i pasurive të palujtshme në Shqipëri ka pësuar një zhvillim dinamik ndër vite, duke iu përgjigjur njëkohësisht edhe tendencave ekonomike dhe demografike. Keydata Albania është indeksi i parë i pronave në Shqipëri, ndërtuar mbi 5.1 milionë të dhëna të mbledhura që prej fillimit të viteve 2000.
Çmimi mesatar i shitjes së një prone në Tiranë në 2019-n ishte 1005 euro për metër në katror. Ndërsa në 2005-n, një pronë në Tiranë shitej me një çmim mesatar prej 662 euro për metër në katror, duke shënuar kështu një rritje me 1.5 herë. Të dhënat janë publikuar nga Keydata Albania, indeksi i pronës, i prodhuar nga “Çelësi”, ka nxjerrë të dhënat e para mbi ndryshimet në tregun e patundshmërisë në vend. Rreth 5.1 milionë të dhëna të mbledhura nga njoftimet ndër vite mbi pronat në shitje në Shqipëri janë përpunuar për të prodhuar këtë indeks.
Keydata Albania do të publikojë në mënyrë periodike ndryshimet në tregun e shitjes. Një prej produkteve të Keydata Albania është edhe indeksi i çmimeve reale të apartamenteve në qytetin e Tiranës, me të dhënat historike, ku si vit bazë është marrë viti 2005.
Nga të dhënat e përpunuara të Keydata Albania, periudhat me rritjen më të madhe në çmimin e apartamenteve në Tiranë është periudha midis viteve 2005-2007 dhe 2017-2019. Çmimet e apartamenteve përjetuan një periudhë stanjacioni gjatë 2009-2010 dhe 2014-2015, ku nuk shënuan ndryshim. Ndërsa indeksi shënoi rënie gjatë periudhës 2011 deri në 2014.
Sipas analizës së Keydata Albania, logjika e ndjekur në interpretimin e luhatjeve të indeksit dhe çmimeve reale mesatare e mediane të shitjes së apartamenteve në Tiranë është ajo e analizës fenomenologjike bazuar në identifikimin dhe shtjellimin e tre fenomeneve që karakterizojnë kurbën e indeksit të çmimeve në periudha të ndryshme kohore: rritja, stanjacioni (ose qëndrueshmëria) dhe rënia.
Në grafikun e indeksit është paraqitur kurba e evoluimit në kohë të indeksit të çmimit real të shitjes së apartamenteve në Tiranë për periudhën 2005-2019.
Si bazë krahasuese për të gjitha periudhat e përfshira në vlerësim, ekspertët e Keydata Albania kanë përcaktuar vitin 2005 si një periudhë që plotëson kushtet e një momenti të qëndrueshëm për tregun e pronave të paluajtshme. Vlera e indeksit për vitin 2005 është caktuar 100.
Si ndryshuan çmimet në 15 vite
Nga viti 2005 deri në vitin 2019, çmimi real i shitjes së apartamenteve në Tiranë është rritur me 66 %. Inflacioni kumulativ për periudhën 2005-2019 përllogaritet në 34.6%.
Referuar grafikut të mësipërm, kurba e indeksit të çmimit të shitjes së apartamenteve në Tiranë ka pësuar ndryshime përgjatë kësaj periudhe kohore, mes të cilave do të nënvizonim:
Periudha 2005-2006 dhe periudha 2006 – 2007 përbëjnë periudhat me rritjen më të madhe të indeksit ndër vite; indeksi është rritur me 11.8 % dhe 17.5 %, përkatësisht
Nga viti 2007 në vitin 2008, indeksi u rrit me 6.4 %, në vlerë më të ulët se dy periudhat e mëparshme
Periudha 2008 – 2009 u shoqërua me një rritje në indeks me 5.2 %
Periudha 2014 – 2018, në të cilën indeksi është rritur nga 133 deri në 147; një rritje me 10.5 %.
Si periudhë stanjacioni përmenden vitet 2009 – 2011, gjatë të cilëve, çmimi i shitjes së apartamenteve në Tiranë është luhatur me rreth 1 %.
Rënie në indeks vërehet në periudhën 2011 – 2014, ku vlen të përmenden:
Periudhën 2012 – 2013, një rënie me 3.8 % në indeksin e apartamenteve
Periudha 2013 – 2014, në të cilën indeksi i çmimit të shitjes së apartamenteve në Tiranë është ulur me 2.9 %
Përsa i përket vitit 2019, nga përllogaritjet rezulton se, indeksi i çmimit të apartamenteve në Tiranë është në vlerën 166.14, duke shënuar një rritje prej rreth 12.9 % në krahasim me vitin 2018.
Çmimet në 15 vjet thuajse janë dyfishuar
Sipas të dhënave të publikuara nga Indeksi i Pronës, çmimi mesatar i shitjes së një prone në Tiranë në 2019-n ishte 1005 euro për metër në katror. Ndërsa në 2005-n, një pronë në Tiranë shitej me një çmim mesatar prej 662 euro për metër në katror, duke shënuar kështu një rritje me 1.5 herë.
Ndër vite, rritjen më të madhe çmimet e apartamenteve e shënuan në vitin 2006, me një rritje prej 12% në krahasim me një vit më parë dhe në vitin 2019 me një rritje prej 11% me bazë vjetore.
Keydata Albania ka paraqitur statistikat përshkruese të çmimeve mesatare reale dhe mediane të shitjes së apartamenteve në Tiranë dhe sipas grupimit që Keydata i ka bërë 11 zonave administrative të qytetit të Tiranës në 3 ndarje të mëdha zonale: brenda Unazës së Vogël, Bllok dhe jashtë Unazës së Vogël.
Çmimi mesatar i një prone brenda Unazës së Vogël për vitin 2019 është vlerësuar të jetë 1 143 euro për metër në katror, rreth 8% më shumë se një vit më parë.
Në zonën e Bllokut, çmimet mesatre të shitjes së një prone ishin 1 402 euro për metër katror në 2019-n. Ndërsa në 2005-n, çmimi mestar i shitjes ishte 923 euro.
Keydata Albania shpjegon se në ndryshim nga indeksi i çmimeve, çmimet mesatare nuk marrin parasysh ndryshimet në karakteristikat e pronave që janë në shitje gjatë periudhave të ndryshme.
Madje, ndryshimet e karakteristikave mund të jenë shpjeguesit kryesorë të ndryshimeve të çmimeve mesatare. Për këtë arsye, duhet pasur kujdes me përdorimin e çmimeve mesatare në vendimmarrje. Në vend të tyre duhet përdorur indeksi i çmimeve, i cili përllogarit ndryshimet në çmimin e pronave duke mbajtur konstante cilësinë e pronave. Ndryshimet në vlerat e indeksit u atribuohen ndryshimeve në çmimet e karakteristikave të pronës në kohë.
Tendenca rritëse e çmimeve ka vijuar përgjatë 2019-s
Çmimi mesatar real i shitjes së apartamenteve në Tiranë në euro/m2 për periudhën 2005 – 2019, është shprehur në vlerë reale (i deflatuar me normën e inflacionit) si dhe çmimet mediane (vlera e mesit). Nga viti 2005 deri në vitin 2019, niveli i çmimeve mesatare reale në Tiranë ka lëvizur brenda intervalit 662 €/m2 – 1005 €/m2, ndërsa çmimet mediane brenda intervalit 630 në 927 €/m2.
Në vitin 2019, nga përllogaritjet rezulton se çmimet mesatare të shitjes janë rritur në 11 % përkundrejt vitit 2018. Mesatarisht, një apartament në vitin 2019 shitet me 1005€/m2. Çmimet mediane përllogariten në 927 €/m2 duke pësuar një rritje me 8.7 % përkundrejt vitit 2018.
Çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (euro/m2) në zonën brenda Unazës së Vogël për periudhën 2005-2019. Siç mund të vihet re nga grafiku, çmimi mesatar real i shitjes në këtë zonë, ka ardhur duke u rritur, në intervalin 732 – 1,143 €/m2. Çmimet mediane luhaten në intervalet 700 – 1,074€/m2.
Tendenca rritëse e çmimeve në zonën brenda Unazës së Vogël vazhdon edhe në katër tremujorët e vitit 2019. Krahasur me vitin 2018, çmimet në vitin 2019 janë rritur me 7.6 %, e cila paraqet një rritje në vlerë reale nga 1,063 €/m2 në 1,143 €/m2. Çmimi median në vitin 2019 përllogaritet në vlerën 1,074€/m2, një rritje me 7.4 % nga 1000 €/m2 në 1,074€/m2.
Në Bllok, çmimet kanë ndryshuar më shumë
Kurba e evoluimit të çmimit mesatar real dhe atij median të çmimeve (Euro/m2) të apartamenteve në zonën e Bllokut. Në këtë zonë, çmimet mesatare të shitjes kanë pësuar një luhatje më të theksuar, krahasuar me zonën brenda Unazës, duke variuar në intervalin 923 €/m2-1,402 €/m2 ndërsa çmimet mediane brenda intervalit 842€/m2 -1,320€/m2.
Për sa i përket vitit 2019, çmimet mesatare dhe mediane reale të shitjes paraqiten me një tendencë pozitive. Çmimi i shitjes së apartamenteve në zonën e Bllokut është rritur në terma realë me 100 €/m2 ose me rreth 7.6 % në krahasim me vitin 2018 (çmimi mesatar ishte 1,303 €/m2), duke arritur nivelin mesatar më të lartë (1,405 €/m2). Çmimi median përllogaritet në vlerën 1,320 €/m2, i cili ka pësuar një rritje me 10% përkundrejt një viti më parë (në vitin 2018, çmimi median = 1,200 €/m2).
Në grafikun 5 paraqitet evoluimi i çmimit mesatar real dhe median i shitjes në euro/m2 të apartamenteve në zonën jashtë Unazës së Vogël. Çmimet mesatare reale në këtë zonë variojnë nga një interval 609 €/m2 në vitin 2005 deri në maksimumin e këtij intervali në 933 €/m2 në vitin 2019. Çmimet mediane variojnë në intervalin nga 600 €/m2 – 872 €/m2.
Viti 2019 karakterizohet nga një rritje e çmimeve mesatare reale të shitjes së apartamenteve në këtë zonë; çmimet reale mesatare arrijnë në nivelin 933 €/m2; shoqëruar me një rritje me rreth 13.9 % përkundrejt vitit 2018 (819 €/m2), ndërsa çmimet mediane në nivelin 872 €/m2, një rritje me 9 % përkundrejt vitit 2018 (800 €/m2).
Viti 2019, bazuar në të dhënat e tremujorit të fundit dhe duke marrë në konsideratë edhe situatën në të cilën është duke kaluar vendi, ku ka një ngopje të tregut në terma të ofertës për shkak të ndërtimeve të reja, parashikohet me një ecuri kryesisht pozitive në shitjet e njësive rezidenciale në zonat jashtë Unazës me çmime mesatare që variojnë nga 700 €/m2 në 930 €/m2 dhe që janë të përballueshme nga shtresa e popullsisë me të ardhura mesatare.
INTERVISTA
Flet Ylli Sula, President i Çelësi Media Group
Keydata Albania, indeksi i parë i pronave në Shqipëri
5.2 milionë të dhëna (të mbledhura në 22 vjet) mbi pasuritë e paluajtshme janë përdorur për të ndërtuar Indeksin e parë të pronave në Shqipëri. Çelësi Media Group me mbështetjen e Bankës Europiane për Rindërtim dhe Zhvillim ka prodhuar Keydata Albania, indeksin e çmimeve të tregut të pronave në Shqipëri.
Qëllimi kryesor është të plotësojë me të dhëna statistikore historike dhe periodike në lidhje me segmentin e shitjeve të pasurive të paluajtshme. Gjenerimi i statistikave të këtij lloji do t’ju shërbejë grupeve të interesit si: institucioneve financiare, bizneseve dhe individëve në vendimmarrjen e tyre për të investuar në prona të paluajtshme, pushtetit vendor dhe qeverisë në kuadër të vlerësimeve për qëllime tatimore dhe shitjes së pasurive publike, investitorëve vendas dhe të huaj, OJF-ve, akademikëve.
Si lindi indeksi Keydata Albania?
Shtysa kryesore për këtë projekt ka qenë eksperienca mbi 20 vjeçare dhe baza shumë e gjerë e të dhënave ndërtuar nga Gazeta “Çelësi”, si tregu më i madh i njoftimeve dhe transaksioneve ekonomike, në nivel kombëtar. Që prej startimit në vitin 1998 e deri në fund të vitit 2018, tek “Çelësi” janë publikuar mbi 8.1 milionë njoftime, 65 % e të cilave kanë të bëjnë me tregun e pasurive të paluajtshme.
E gjithë kjo bazë të dhënash unike në Shqipëri u vu në dispozicion të projektit Keydata Albania për të mundësuar nxjerrjen e një indeksi çmimesh dhe statistikash të besueshme mbi tregun e pasurive të paluajtshme. Por teksa ne zotëronim të dhënat më gjithëpërfshirëse dhe përfaqësuese, si në nivel sasior ashtu dhe cilësor, për krijimin e një indeksi profesional, kërkohen edhe metodologji shkencore të certifikuara dhe ekspertizë profesionale.
Për këtë ne iu drejtuam programit BAS të Bankës Europiane për Rindërtim dhe Zhvillim (BERZH). Pasi vlerësoi utilitetin e këtij projekti për tregun shqiptar nga njëra anë, dhe besueshmërinë që ofronte Çelësi nga ana tjetër, BERZH vendosi ta mbështetë këtë projekt duke garantuar ekspertizën e nevojshme në përzgjedhjen dhe aplikimin e metodologjive të certifikuara për përllogaritjen e indeksit dhe statistikave të pasurive të paluajtshme.
Cili është qëllimi kryesor i këtij projekti? Çfarë do të ofrojë për grupet e interesit dhe aktorët e tregut?
Objektivi kryesor i këtij projekti është t’i përgjigjet një nevoje të paplotësuar nga tregu aktual për statistika dhe informacion sasior dhe cilësor të strukturuar dhe detajuar profesionalisht në lidhje me çmimet e pronave të paluajtëshme, numrin e njësive në shitje në periudha të caktuara kohore dhe sipas tipologjive të pronës, gjë që do të mundësojë një orientim të shpejtë dhe të saktë në sektorin e pasurive të paluajtshme, si dhe marrjen e vendimeve bazuar në evidenca të besueshme.
Gjenerimi i statistikave të këtij lloji u shërben të gjithë aktorëve që lidhen me këtë treg kaq të rëndësishëm, siç janë operatorët e sektorit të ndërtimit në zgjedhjen standardeve, parametrave dhe tipologjive duke ndjekur trendet e sektorit, institucionet financiare në vlerësimin e pasurive që shërbejnë si kolateral dhe të risqeve apo oportuniteteve në dhënien e kredive, bizneset dhe individët në vendimmarrjen e tyre për të investuar në prona të paluajtshme apo hedhur në treg ato që tashmë zotërojnë, pushtetit vendor dhe qeverisë në kuadër të shitjes dhe privatizimit të pasurive publike apo shtetëzimit dhe shpronësimit të pronave të privatëve, si edhe të vlerësimeve për qëllime tatimore. Po kështu këto të dhëna u shërbejnë edhe investitorëve vendas dhe të huaj, institucioneve ndërkombëtare, OJF-ve, fushës universitare dhe akademike për qëllime studimore.
Çfarë metodologjie është përdorur për hartimin e tij?
Databaza e të dhënave hartuar për këtë qëllim përfshin të dhëna mbi karakteristikat e pronave në shitje dhe çmimet e tyre dhe mbulon periudhën që nga Janari 2005 e në vijim. Bazuar në këto të dhëna, janë prodhuar statistika mbi njësitë në shitje dhe çmimet përkatëse për çdo vit e çdo tremujor, që nga tremujori i parë i vitit 2005, si dhe një indeks i çmimeve të apartamenteve në qytetin e Tiranës, i cili është ndërtuar si me frekuencë vjetore edhe tremujore. Periudha kohore tremujore vlerësohet nga ekspertët e fushës si më e përshtatshme për prodhimin e indekseve dhe statistikave domethënëse të tregut të pronave.
Viti 2005 është përzgjedhur si vit reference bazë, pasi, nga vlerësimet e ekspertëve të Keydata, përfaqëson një moment tregu të stabilizuar dhe plotësun të gjitha kriteret për t’u marrë si bazë referuese në vazhdim. Përveç sa thashë më lart, periudha kohore 15 vjeçare (2005-2019 inc.) dhe përdorimi i frekuencës tremujore në ndërtimin e indeksit përmbushin edhe një kriter tjetër të rëndësishëm në nxjerrjen e një indeksi të konsoliduar, siç është pasja e një minimumi prej 50 periudhash kohore të mbuluara me të dhëna, që në rastin tonë do të thotë një kohëzgjatje totale prej minimumi 12.5 vjet (50 tremujorë).
Përllogaritja e indeksit është bazuar në Hedonic Double Imputation Laspeyres Price Index, që përfshin metodat hedonike dhe formulën e Laspayers-it dhe është një nga metodat më eficiente dhe më të përdorura për ndërtimin e indeksit të çmimeve të pronave.
Pasurimi i bazës së të dhënave me informacionet e reja për shitblerjet e pronave kryhet në kohë reale, ndaj rezultatet e indeksit dalin çdo muaj, por frekuenca tremujore e publikimit të tyre besojmë se paraqet më domethënie për publikun e interesuar. Këto publikime periodike do të paraqesin vlerat e indeksit të çmimit të pronave, të shoqëruar me statistika përshkruese sipas karakteristikave të mëposhtme:
tipologjisë së pronës
gjendjes së pronës
standartet dhe karakteristikat ndërtimore
vendndodhjes
intensitetit të shitjeve
Çfarë produktesh do të ofrojë Keydata Albania në mënyrë periodike?
Keydata do të ofrojë pasqyra të dhënash të përpunuara, analiza dhe interpretime në lidhje me kurbën e çmimeve të pasurive të paluajtshme ndër vite, ndryshimet në indeksin e çmimeve dhe karakteristikave që kanë ndodhur përgjatë periudhave të përfshira në analizë, si dhe çmimet mesatare në periudhën përkatëse.
Konkretisht, raportet do të përmbajnë çmimet mesatare dhe mediane të shitjes së apartamenteve në Tiranë, përqindjen e apartamenteve në shitje në Tiranë sipas tipologjisë së apartamentit (apartamente garsonierë, 1+1, 2+1, 3+1 dhe apartamente me më shumë se 3 dhoma gjumi), përqindjen e apartamenteve në shitje në Tiranë, sipas gjendjes: e parikonstruktuar, e mirë, shumë e mirë, e rikonstruktuar dhe e re, përqindje të cilat mund të detajohen më tej sipas tipologjisë së apartamentit, përqindja e apartamenteve në shitje në Tiranë me ose pa praninë e elementit/karakteristikës ashensor si dhe një analizë e ecurisë së indeksit dhe përqindjes së shitjes së apartamenteve në Tiranë sipas tipologjisë.
Në këtë publikim të parë, indeksi dhe statistikat për periudhën 2005-2019 do të pasqyrohen me bazë vjetore për të dhënë një pasqyrë të bazës së pasur të të dhënave mbi të cilën nxirren rezultatet, si dhe për të treguar ecurinë e çmimeve dhe karakteristikave të pronave në shitje përgjatë periudhës 2005-2019. Në raportet e mëpasshëm do të ofrohen jo vetëm indeksi, statistikat përshkruese të çmimeve dhe karakteristikave të pronave në shitje në periudhën e fundit tremujore, por edhe krahasime me tremujorët paraprirës.
Keydata Albania ka ndërtuar tashmë edhe faqen www.keydata.al, e cila do të ofrojë informacion në lidhje me indeksin dhe statistikat e tregut të pasurive të paluajtshme, lehtësisht të aksesueshme për cilido individ apo biznes të interesuar, duke ofruar mundësinë e përftimit online të produkteve dhe të dhënave të thelluara dhe detajuara, si edhe ofrimin e studimeve, statistikave dhe analizave për çdo kërkesë specifike në lidhje me tregun e pronave të paluajtëshme./Monitor
