Intervistë me Jonian Antoni, Administrator / CEO i “Century 21”
Janë një sërë faktorësh që kanë rritur kërkesën për apartamente në Tiranë, sipas Jonian Antoni, Administrator i “Century 21”.
Ato lidhen me interesin për të ndërruar apartamentet e vjetra me të reja, normat e ulëta të interesit, ndryshimin e preferencave pas tërmetit, nevoja për hapësira më të mëdha pas pandemisë, për shkak të punës nga shtëpia etj.
Ndërsa për tregun e kullave, ai thotë se është më i kufizuar dhe përgjithësisht, shumë prej ndërtuesve të këtyre pronave nuk kanë as për qëllim shitjen e tyre, por e shikojnë si pronë për t’u mbajtur ndër vite dhe për të krijuar vlerë nëpërmjet qiradhënies.
Si do ta vlerësonit ecurinë e tregut të pasurive të paluajtshme në kryeqytet vitet e fundit, në këndvështrimin e kërkesës dhe ofertës, duke i bërë një kategorizim sipas zonave dhe çmimeve. Cilët janë blerësit kryesorë sipas zonave?
Tregu shqiptar është zhvilluar me ritme normale nga viti 2015 deri në 2019. Rritja e çmimeve ka qenë në linjë me inflacionin me rritje 3-4% në vit për pronat, pothuajse aq sa ka qenë dhe rritja e inflacionit ose e pagave mesatare në këto vite. Ne këtë e quajmë rritje të shëndetshme.
Pas pandemisë dhe “çrregullimit” që pësuan pothuajse të gjitha tregjet dhe industritë, edhe Real Estate në Shqipëri, pati një ndryshim të madh.
Duke ndjekur edhe trendin global, çmimet në vitet 2020 dhe 2021 janë rritur në norma shumë të larta. Ende nuk ka statistika zyrtare për Shqipërinë, por mund të përllogarisim se rritja ka qenë 10-12% në vit.
Të njëjtin ritëm ka mbajtur edhe kryeqyteti, ku çmimi mesatar para pandemisë ka qenë 820 euro/m², ndërsa në dy vitet e fundit është rritur në 1,080 euro/m².
Përveç inflacionit global, tregu i kërkesës në Tiranë është rritur edhe nga faktorët e mëposhtëm:
1) nevoja e rezidentëve për të ndryshuar banimin nga pallatet e konsumuara dhe jashtë standardit të kohës së komunizmit në pallate më të reja. Ky faktor ka rreth 20 vite që ndikon në kërkesë të lartë për blerje.
2) ulja e normës së interesave dhe lehtësimi i kushteve për kredi për shtëpi.
3) Efekti Tërmet, ku një pjesë e mirë e klientëve kërkojnë prona në kate më të ulëta, ose në zona periferike të tipit vilë. Por mbi të gjitha klientët kërkojnë që pallati dhe ndërtuesi të jenë cilësorë dhe të besueshëm.
4) Efekti pandemi, ku shumë klientë që kanë mundësi, kanë preferuar të marrin një shtëpi më të madhe. Ndoshta me një ‘living room’ pak më të madh, ose ndoshta me një dhomë më shumë në funksion të banorëve, ose në funksion të një zyre nga shtëpia.
Të katërt këta faktorë, shoqëruar me rritjen e përgjithshme të pagës mesatare të Tiranës, kanë ndikuar në një kërkesë shumë të lartë për pronë.
Nga aspekti i ofertës, ne kemi qenë me fat që Tirana është duke pasur një moment me shumë kantiere të reja ndërtimi. Në të kundërt, çmimet do të kishin shkuar edhe më lart për ndërtesat ekzistuese cilësore.
Sa u përket godinave të vjetra të kohës së komunizmit, ato nuk kanë marrë të njëjtën vlerë rritjeje. Përgjithësisht, ato janë shitur te klientë, të cilët kërkojnë t’i afrohen qendrës dhe janë të gatshëm të marrin një godinë më të vjetër, për të qenë në lokacion më të mirë…
Gjithashtu, ato janë ndihmuar edhe nga teknologjia e re ku aplikacione si AIRB&B ofrojnë mundësi që me pak rinovime t’i japësh me qira ditore. Edhe pse janë pallate të vjetra, ato e plotësojnë nevojën për pak ditë që ka një turist në Tiranë.
Në përgjithësi, 85% e blerësve kryesorë nga 1026 shitje në vitin 2021 në kompaninë “Century21” janë familjarë, profesionistë me familje në zgjerim, të një moshe kryesisht nga 30 deri në 45 vjeç.
Sa u përket çmimeve, bashkangjitur është një tabelë për disa zona me emër në Tiranë, me mesataren e 3 viteve të fundit. Në përgjithësi, madhësia mesatare e një shtëpie është 80-100 m² dhe çmime për m² i një shtëpie varion nga 650 euro në zonën e Freskut deri në 1950 euro mesatare në zonën e ish-Bllokut.
Ndërkohë, në mes kemi zona si Rruga Kavajës me 1400 euro/m² dhe Liqeni i Thatë, me rreth 1200 euro/m². Kosto mesatare për një shtëpi në Tiranë është 85,000 euro, ndërsa në lagjet më të shtrenjta, mund të shkojë deri në 220,000 euro.
Dy vitet e fundit, në kryeqytet po ngrihen me shpejtësi kulla të larta përreth qendrës, me çmime që luhaten në rreth 4 mijë euro për metër katror. Si është kërkesa për apartamentet, zyrat apo ambientet për hapësirat tregtare në to? Sipas të dhënave tuaja, kush po blen, sa po arrijnë që të shiten apartamentet dhe ambientet e tjera të shtrenjta dhe si realizohen transaksionet e mëdha?
Po është e vërtetë, më së fundi edhe në Tiranë po bëhen ndërtime të mëdha, moderne dhe të larta… Kjo është një veçori që e shohim në shumë qytete në zhvillim të botës dhe na vjen mirë ta shikojmë edhe në Tiranë.
Në total, në Tiranë, janë sot rreth 15-20 godina, të cilat reklamojnë çmime nga 3500 deri në 4500 euro për m², me një shtëpi mesatare që varion nga 350,000 euro deri në disa milion euro. Këto janë shtëpi mjaft cilësore në godina shumë elitare në rrugët dhe zonat më të famshme të Tiranës.
Personalisht unë, por edhe duke u bazuar në të dhënat e kompanisë sonë, gjykojmë se për këto prona nuk ka ndonjë treg të theksuar dhe tregu i tyre është shumë i vogël. Këto janë prona shumë kapriçoze dhe tregu i tyre është i drejtuar vetëm drejt 1% të më të pasurve shqiptarë.
Ky 1% i njerëzve më të pasur bën diferencën në gjithë botën. Për shembull, nëse marrim një qytet europian si Vjena, ose Parisi, ku çmimi mesatar do të ishte rreth 3000 euro/m², nëse shkojmë në qendër tek 1% i tyre, çmimi mesatar kërcen nga 30,000 deri në 40,000 euro/m².
Kjo do të thotë, e parë nga këndvështrimi personal, se ne nuk e kemi ende shumë të shtrenjtë 1% e pronave elitare që ofrojmë, dhe se fatkeqësisht, në tregun tonë, quhet luks i shfrenuar një pronë e cilësisë dhe e çmimit mesatar në tregjet ndërkombëtare.
Në këtë këndvështrim, do thosha se nëse në Tiranë, në 5 vitet e fundit janë ndërtuar, ose janë në ndërtim, 1,500 leje ndërtimi, 15 prona përbëjnë ekzaktësisht 1% e ndryshëm dhe super të shtrenjtë.
Agjencia jonë shet dhe trajton shumë pak nga këto prona… Për vetë faktin se shumë agjentë dhe agjenci imobiliare e kanë vështirë të targetojnë këtë 1% të blerësve super të pasur.
Por, nëse do të duhet të bëjmë një identikit të profilit të blerësve, ata janë aksionerët, pronarët apo biznesmenët e përfshirë në bizneset e mëdha VIP brenda apo jashtë Shqipërisë. Në disa raste që kemi trajtuar, kanë qenë kompani, të cilat i blejnë si investime afatgjatë, për t’i dhënë me qira dhe ndoshta për t’i rishitur pas disa vitesh, kur çmimet të rriten edhe më shumë.
Në raste të tjera, mund të jenë investitorë individualë, të cilët i blejnë për të mbajtur paranë e investuar në pronë, sepse është ndër investimet më të mira dhe të sigurta. Përgjithësisht, e parë në shumë vite, prona gjithnjë ka vetëm rritje çmimi.
Shumë prej ndërtuesve të këtyre pronave nuk kanë as për qëllim shitjen e tyre, por e shikojnë si pronë për t’u mbajtur ndër vite dhe për të krijuar vlerë ndërmjet qiradhënies.
Si rezultat, edhe shitjet në këto Kullat e Tiranës kanë qenë më të frenuara. Instrumentet e ndryshme financiare dhe kredituese i japin mundësi një ndërtuesi ta bllokojnë pronën si kolateral dhe të përdorin paranë e bllokuar ndërmjet një kredie bankare.
Si e prisni ecurinë e çmimeve të apartamenteve në të ardhmen dhe pse?
Personalisht, mbahem si një karakter optimist… Por për sa u përket pronave, preferoj gjithnjë të përdor statistika globale.
Statistikisht, vlera mesatare e një prone është sa 20 vite pagë mesatare e qytetit që analizohet. P.sh., nëse sot paga mesatare në Tiranë është 400 euro, vlera mesatare e një shtëpie është 198,5 vite në 85,000 euro.
Nëse analizojmë zhvillimet dhe inflacionin, por edhe progresin që Shqipëria dhe Tirana kanë pasur dhe shpresojmë, do të ketë, në 10 vitet e ardhshme, paga mesatare pritet të shkojë 700-800 euro në muaj. Si rrjedhojë, jam i bindur se pronat në Tiranë do të kenë rritje të konsiderueshme të çmimeve në 10 vitet e ardhshme.
Pak më i ndrojtur jam për pronat në bregdet, ato lidhen ngushtë me ekonominë globale dhe ekonominë shqiptare. Nëse këto dy të fundit nuk kanë ndonjë krizë të theksuar, edhe pronat në bregdet do të rriten. Por nëse ekonomitë globale pësojnë ndonjë krizë, atëherë pronat në bregdet mund të bien ndjeshëm në vlerë, sepse ato nuk janë të domosdoshme.
Gjithashtu, një përgjegjësi e lartë për rritjen, apo rënien e këtyre pronave, mban edhe qeveria shqiptare, sepse kemi arritur në një pikë që duhen patjetër investime në infrastrukturë, rrugë, porte, aeroporte për të zhvilluar edhe më tej vlerën e pronave në Shqipëri.
Nëse këto infrastruktura nuk zhvillohen, atëherë vlera ka gjasa të qëndrojë e njëjtë, ose ndoshta edhe të ulet nga kërkesa në rënie.
Fatmirësisht, në vitet e fundit, tregut shqiptar në bregdet i janë drejtuar shumë të huaj nga Polonia, Çekia, Serbia, apo dhe vende të tjera, por nëse vërtet do donim t’u shërbenim këtyre kërkesave, do të duhet të ndërtojmë një infrastrukturë shumë më korrekte dhe shumë më të mirë.
Si po ndikon rritja e vazhdueshme e çmimeve të apartamenteve në kërkesën për to?
Është një problem, sot për sot, është vështirë të përcaktojmë ku është maksimumi. Shpresoj të mos jetë ky maksimumi i përballimit të çmimit nga tregu.
Nëse çmimi do të rritej nga tregu i kërkesës dhe faktorët e lartpërmendur, është shumë mirë, por nëse çmimi shtrenjtohet prej rritjes së kostove (siç kemi parë në 6 muajt e fundit), atëherë kjo nuk është e shëndetshme, dhe mund të ndodhë që kërkesa të ulet ndjeshëm nga pamundësia për ta përballuar çmimin e lartë. Nëse kjo ndodh, krijon stanjacion ose krizë (downturn).
Tregu i pasurive të paluajtshme karakterizohet nga informaliteti i lartë dhe sipas raporteve ndërkombëtare, përdoret dhe për pastrimin e parave (një prej arsyeve se pse Shqipëria është përfshirë në listën gri të pastrimit të parave është dhe ndërtimi, sipas Moneyval dhe FATF). Sipas jush, çfarë masash duhet të merren nga institucionet ligj-hartuese dhe zbatuese, në mënyrë që të ulet informaliteti dhe të luftohet fenomeni i pastrimit të parave?
Po, është e vërtetë, fatkeqësisht Shqipëria është përfshirë në këtë listë gri… Nuk më pëlqen shumë të shaj industrinë ku ne punojmë, por në mbarë botën është subjekt i spekulimeve dhe gjithashtu krijon hapësira për pastrim parash.
Nëse do të doja ta shikoja pak gotën gjysmë plot dhe jo gjysmë bosh, në të njëjtën listë janë përfshirë edhe Malta, Turqia, UAE (Dubai). Thënë kjo, do të preferonim të mos ishim në këtë listë, sepse vetëm duke mos qenë aty, tërheqim investime serioze nga vendet më të zhvilluara.
Në dy vitet e fundit kanë filluar një seri e madhe masash kundrejt industrisë sonë dhe kundrejt industrisë së ndërtimit në përgjithësi.
Ligji i përmirësuar për noterët, ligji për formalitetin, si dhe ligji i fundit për sektorin e ndërmjetësimit të pasurive të paluajtshme janë ndër instrumentet që po përdor qeveria shqiptare për të frenuar, ose për të hequr, këtë fenomen. Besoj se këto instrumente kërkojnë kohën e duhur dhe mendoj se, fatkeqësisht, edhe për disa vite, Shqipëria do jetë në këtë listë gri…/Monitor
