Ministria e Financave ka publikuar për konsultim publik edhe referencat e reja për banesat në të gjithë territorin e vendit, ndarë me qytete, me zona dhe me harta përkatëse. Bëhet fjalë për Projektvendimin “Për miratimin e metodologjisë, rregullave dhe procedurave për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme “Ndërtesa”, llogaritjen e taksës mbi ndërtesën dhe pagesën e saj”
Projektvendimi paraqet çmimet e reja mesatare referuese për metër katror sipërfaqe ndërtimi për vlerësimin e vlerës së taksueshme për banesat që ndodhen në qarqet Berat, Dibër, Durrës, Elbasan, Fier, Gjirokastër, Korçë, Kukës, Lezhë, Shkodër, Vlorë dhe Tiranë (pa bashkinë Tiranë), për t’iu përafruar çmimeve reale të tregut. Çmimet e ndryshuara janë nxjerrë si rezultat i punës së grupit ndërinstitucional të punës, të ngritur në bazë të urdhrit të Kryeministrit nr. 19, datë 30.1.2024, “Për ngritjen e grupit ndërinstitucional të punës për përcaktimin e çmimeve mesatare referuese të banesave”, të ndryshuar. Grupi ndërinstitucional i punës ka bërë gjithashtu edhe ndarjen në zona të qyteteve.
Të gjitha zonat shoqërohen edhe me hartat përkatëse, të hartuara nga grupi ndërinstitucional i punës, ku përcaktohen zona dhe çmimi mesatar për metër katror sipërfaqe banimi për secilën zone
METODOLOGJIA E PËRDORUR NGA GRUPI NDËRINSTITUCIONAL I PUNËS
Ndarja e zonave për caktimin e çmimeve mesatare referuese është bazuar mbi këto faktorë:
– të dhënat kadastrale mbi shitblerjet;
– struktura dhe hierarkizimi i sistemit urban me një fokus të veçantë mbi zonat me kategori përdorimi banimin, bazuar mbi përcaktimet e planeve të përgjithshme vendore;
– ndërlidhja e hierarkisë hapësinore dhe çmimeve të tregut për të përcaktuar një logjikë ndarëse, që mund të parashikojë tendencat e ardhshme të tregut imobiliar;
Agjencia Shtetërore e Kadastrës, në zbatim të detyrave për evidentimin e çmimeve mesatare të ndara sipas zonave, realizoi grumbullimin e të gjitha kontratave të shitblerjeve për periudhën 2022-2024. Të dhënat specifike, të mbledhura për çdo kontratë, përfshijnë: zonën, numrin e pasurisë, sipërfaqen në metra katrorë, vlerën e kontratës dhe datën e kontratës.
Analiza u kufizua vetëm tek të dhënat për llojin e pasurisë “apartament” dhe “ndërtesë”, referuar objektit të Urdhrit. Këto të dhëna u organizuan sipas bashkive, të cilat u ndanë bazuar në zonat përkatëse. Gjithashtu, u bë konvertimi i vlerave monetare në lekë, duke përdorur kursin mesatar të këmbimit për monedhat e huaja (euro, dollarë, franga, paund, etj.) gjatë periudhës së shqyrtuar. Çmimi për metër katror u llogarit për çdo kontratë.
Në çdo zonë, të dhënat u ndanë më tej sipas blloqeve, që janë njësitë më të vogla me të dhëna digjitale të disponueshme nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës. Mbi këto blloqe, u përllogarit çmimi mesatar për metër katror për çdo bllok. Nga analiza u përjashtuan vlerat, të cilat nuk kanë logjikë ekonomike dhe ato më të ulëta se çmimi referencë.
Përpunimi i të dhënave përfshiu edhe analizën e informacioneve hartografike kadastrale, duke përdorur hartat digjitale të regjistrimit fillestar të zonave, që përfshijnë bashkitë dhe zonën bregdetare të specifikuar në Urdhër. Hartat u gjeneralizuan deri në nivelin e blloqeve dhe më pas u lidhën me të dhënat alfanumerike, bazuar në numrin e bllokut.
Rezultatet, në formën e të dhënave hartografike dhe alfanumerike, u paraqitën në formatin e files “shape” dhe “.kmz”, ku për çdo bllok që përmbante transaksione ishin të paraqitura numri i transaksioneve dhe çmimi mesatar për metër katror.
Përcaktimi i ndarjeve zonale është bazuar mbi një logjikë hapësinore që merr parasysh disa karakteristika të qyteteve për të bërë diferencimin e çmimeve. Këto përfshijnë:
– Afërsinë me zonën qendrore të qytetit – duke supozuar që zhvillimi ekonomik, kërkesa dhe si rrjedhojë dhe çmimet e banesave janë përgjithësisht më të larta në zonat qendrore të qyteteve.
– Afërsinë me polet e zhvillimit strategjik të qytetit – projektet dhe investimet strategjike përbëjnë një motor ekonomik që parashikohet të rrisë zhvillimin dhe si rrjedhojë çmimet e banesave në këto zona. Këto projekte që planifikohen për t’u zhvilluar janë marrë në konsideratë për ndarjen e zonave dhe përcaktimin e çmimeve.
– Afërsinë me rrugët kryesore të aksesit ndaj qytetit (arteriet) – afërsia me akset qendrore të transportit është një nga faktorët për çmimet më të larta në tregun imobiliar për shkak të rritjes së aksesit fizik.
– Afërsinë me zonat historike të qytetit – zonat historike kanë vecoritë e tyre arkitekturore dhe urbanistike dhe si të tilla, mendohet që çmimi referencë i banesave të pasqyrojë këto veçori.
– Për bashkitë bregdetare, afërsia me zonën bregdetare – duke qënë se ka një fokus më të madh mbi zhvillimin e bregdetit nëpërmjet strukturave akomoduese dhe potencialit të turizmit, banesat në fashat bregdetare konsiderohen më atraktive dhe si rrjedhojë vërehet një ndryshim te çmimi.
