Në Tiranë, Programi për Zhvillim i Kombeve të Bashkuara, UNDP, prezantoi sot në një tryezë teknike një studim sipas të cilit, burimet e kërkesës së madhe për leje të reja ndërtimi janë të paqarta: Ndërsa popullsia po zvogëlohet, një pjesë e konsiderueshme e banesave janë bosh dhe stoku i tyre është rritur.
Studimi vlerëson që, në Shqipëri nuk ka kërkesë tregu për këtë rritje të ndërtimeve të reja, por është oferta, që dikton tregun, ndërsa në 8 vitet e fundit çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me 102%.
Studimi i UNDP mbi ndërtimin, strehimin dhe pasuritë e paluajtshme vëren se industria e ndërtimit u rigjallërua nga viti 2017 e në vazhdim, ndërsa vendin kryesor e zënë banesat. Ato mbulojnë 76% të sipërfaqes së re të ndërtimit të miratuar në vitin 2021. Më shumë se dy të tretat e ndërtimeve të reja po ngrihen në Tiranë (62%) dhe në Durrës (7%).
Por në studim theksohet që burimet e kërkesave të shumta për leje të reja ndërtimi mbeten të paqarta, përderisa pronësia e banesave në Shqipëri është ndër më të lartat në Europë. Një pjesë e konsiderueshme e banesave janë bosh, popullsia po pakësohet, por lejet e reja parashikojnë mbi 11 milionë metër katrorë banesa të reja në dekadën e fundit.
“Ideja është që të diskutojmë e të reflektojmë: Gjithë këto paradokse që po flasim a kanë apo jo një sens ekonomik? Nëse deri tani rritja e çmimeve të këtij tregu në paritet me tregjet e tjera ka qenë e pritshme, tani në kuadrin e tkurrjes së popullsisë dhe të rritjes së ndërtimeve duhet menduar se ku po shkohet, sepse gjasat për risqe rriten”, thotë Eno Ngjela, specialist programi në UNDP.
Në studim vërehet se kërkesat për banesa nuk mund t’i rritë as migrimi i brendshëm, sepse kur popullsia e Tiranës dhe e Durrësit janë rritur së bashku vetëm 4 për qind, nga ana tjetër stoku i banesave është rritur mbi 27 për qind dekadën e fundit.
Edhe më paradoksale është gjetja se tregu nuk ka kërkesë për një shtim kaq të madh të ndërtimeve të reja, por nga ana tjetër çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me 102 për qind dekadën e fundit, një rritje, që në studim cilësohet si e shpejtë dhe e paprecedent.
Çmimet e banesave në Tiranë, Durrës dhe qytete të tjera bregdetare janë trefishuar krahasuar me vetëm pak vite më parë.
Çmimi mesatar i shitjes së banesave në shtator 2022 për të gjithë vendin është 1,146 €/m2 dhe kjo ka ardhur për shkak të çmimeve të fryra në Tiranë dhe në zonat bregdetare.
Në kryeqytet, çmimi mesatar është 1,365 €/m2, duke u luhatur nga 770 euro deri në 2,290 €/m2 në varësi të zonës. Në zonat bregdetare çmimi mesatar i shitjes është 1,600 €/m2, duke variuar nga 950 €/m2 në Shëngjin deri me 2,500 €/m2 në Dhërmi. Ndërsa pa Tiranën dhe bregdetin, çmimi mesatar është 380 €/m2.
Studimi vëren luhatje të larta të çmimeve, gjë që tregon se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri është ende i paqëndrueshëm dhe i prekshëm ndaj pritshmërive, emocioneve dhe spekulimeve.
Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri është i drejtuar nga oferta, sepse shitësit nuk kanë ndonjë nevojë për të shitur dhe se numri i blerësve është mjaft i ulët. Madje ky treg është formësuar nga oferta, thekson studimi, sepse oferta për banesa është rritur më shumë se sa kërkesa.
Nga ky raport del se ndërtimtaria, strehimi dhe pasuritë e paluajtshme përbëjnë një treg të zhbalancuar, i cili ecën përkundër pritshmërive për zhvillimin e një ekonomie normale tregu. Në ekonomitë e tregut është kërkesa ajo që dikton tregun, ndërsa në këtë sektor në Shqipëri po ndodh e kundërta; tregu drejtohet nga oferta dhe jo nga kërkesa.
“Nuk mendojmë se po japim një diçka të parashkruar, ose që po japim një recetë për zgjidhje. Thjesht po bëjmë që kjo temë, siç e ka nxjerrë edhe raporti i fundit i FMN-së, është një diçka që duhet mbajtur në monitorim dhe mbikëqyrje. Dhe ku ka më mirë se sa një diskutim për ta bërë këtë punë”, thotë zoti Ngjela.
Në studim thuhet se në vitin 2021, shtëpitë e shitura përbënin 2,89% të totalit të stokut të banesave dhe 66% të lejeve të ndërtimit të dhëna atë vit. Vihet re një rritje e fluksit të kapitalit të huaj në tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme, një pjesë në zonat bregdetare, të cilat në vitin 2021 përbënin rreth 12.5% të transaksioneve.
“Edhe kursimet janë rritur, ndaj është e paqartë se si janë financuar 50% e mbetur e transaksioneve. Ato mund t’i atribuohen kursimeve në para, remitancave ose shkëmbimeve”, nënvizohet në përfundimet e studimit.
Në të vërehet se dy vitet e fundit rreth 35 për qind e pronave janë blerë nga rezidentë joshqiptarë dhe se ky lloj investimi po rritet me shpejtësi. Në vitin 2021 janë investuar 191 milionë euro nga të huajt në tregun e pasurive të paluajtshme, duke shënuar një rritje prej 139%, krahasuar me një vit më parë.
Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2022 investime të huaja në blerje të pronave janë në vlerë 142 milionë euro, me një rritje prej 78% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Transaksionet e pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjatë vitit 2021 vlerësohet të jenë afërsisht 1.53 miliardë euro.
Nga ana tjetër, banesat nuk janë të përballueshme për një pjesë të rëndësishme të familjeve shqiptare, thekson studimi. Nëse një familje me të ardhura mesatare blen sot një shtëpi me çmimet aktuale, ajo mund të zbresë shpejt nën kufirin e varfërisë, por ndikimi i ardhshëm do të bjerë mbi çiftet e reja ose migrantët e brendshëm.
“Deri tani familjet shqiptare kanë kërkuar mundësi më të mira në Tiranë dhe Durrës, dhe rritja e ndjeshme e industrisë së turizmit mund të përbëjë mundësi të rëndësishme punësimi për familjet
nga rajonet e varfra. Kjo mund të jetë e dobishme edhe për industrinë e turizmit, e cila po lufton me mungesën e punëtorëve dhe aktualisht po punëson njerëz nga jashtë”, shton studimi.
Por rritjet drastike të çmimeve në zonat bregdetare e bëjnë të pamundur që familjet emigrante të përballojnë strehimin. Banesat e papërballueshme janë një nga shkaqet kryesore të ndërprerjes së fluksit natyror të fuqisë punëtore dhe mungesa e punëtorëve mund të ndikojë në industrinë e turizmit duke ngadalësuar rritjen e saj, theksohet në studim.
“UNDP e ka mision kryesor zhvillimin e shoqërisë dhe individit. Në fund të ditës është e rëndësishme që zhvillimi ekonomik dhe gjithë sektorëve të kapë gjithë qytetarët e Shqipërisë, duke mundësuar zhdukjen e pabarazive si dhe adresimin e shqetësimeve sociale. Ndaj ne ndërmarrim nisma të tilla për të parë se ku janë këto çështje, që kanë nevojë për adresim”, thotë zoti Ngjela.
Pjesa dërrmuese e të dhënave të përpunuara nga burime të ndryshme i përkasin një harku 10 vjeçar, megjithatë studiuesit kanë matur edhe ndikimin e krizës në Ukrainë vitin e fundit mbi ndërtimtarinë shqiptare.
“Kriza e Ukrainës e vitit 2022 ka shkaktuar një rritje çmimi duke ndikuar negativisht në të gjithë zinxhirët e prodhimit dhe pothuajse çdo sektor të ekonomisë, përfshirë ndërtimin”, thuhet në studim.
Në të renditen shtrenjtimi i energjisë, i naftës dhe i materialeve të ndërtimit, si tullat, çimento dhe çeliku, që rritën kostot e ndërtimit me të paktën 11 për qind, gjë që do të reflektohet në çmime edhe më të larta të shitjes së pasur ive të paluajtshme, duke dëmtuar më të dobëtit./VOA
