Nga Klodian Tomorri
Bumi i ndërtimit, veçanërisht në kryeqytet, ka ngritur shqetësimet për një fluskë të mundshme në sektorin e pasurive të paluajtshme. Ndonëse fluskat e ndërtimit janë të vështira për t’u parashikuar, ekonomistët përdorin disa indikatorë udhëheqës që sinjalizojnë nëse tregu i banesave po shkon në mbiofertë. Njëri prej tyre është ai i rritjes së sipërfaqes së ndërtuar në raport me rritjen e popullsisë. Çfarë po ndodh në Tiranë?
Nga 1 janari i vitit 2016 deri në fund të vitit të kaluar në Tiranë janë dhënë gjithsej leje ndërtimi për 6 milionë e 485 mijë metër katrorë banesa. Mesatarisht 925 mijë metër katrorë në vit. Këto janë vetëm lejet e ndërtimit për qëllime banimi, pa përfshirë ato për ndërtesat tregtare të biznesit apo hotelet.
Grafiku në foto ilustron dy tregues. Kurba me ngjyrën blu tregon sipërfaqen e miratuar për ndërtim në raport me shtesën e popullsisë së Tiranës sipas viteve. Me pak fjalë, sipërfaqen në metra katrorë të lejeve të miratuara për çdo banor të ri që i shtohet Tiranës.
Në vitin 2016, popullsia e Tiranës u rrit sipas INSTAT me 14 mijë e 100 banorë. Për të njëjtin vit KKT dhe Bashkia e Tiranës dhanë leje ndërtimi për 141 mijë metër katrorë banesa. Që do të thotë 10 metër katrorë për çdo banorë të shtuar.
Në vitin 2022, popullsia e Tiranës u shtua me 6500 banorë. Për të njëjtin vit KKT dhe Bashkia dhanë leje për 1 milionë e 808 mijë metër katrorë ndërtim, ose 278.1 metër katrorë për çdo banor të shtuar.
Kurba e dytë me ngjyrë portokalli tregon mesataren e metrave katrorë të bainimit që ka sot një qytetar i Bashkimit Europian. Pra sot në Europë, çdo banorë ka mesatarisht 30 metër katrorë sipërfaqe banimi ku jeton.
Ashtu siç tregohet qartë nga grafiku, pas vitit 2018 Tirana po ndërton shumë me tepër se sa ka fluks popullsie. Dhe hendeku po zgjerohet vit pas viti duke arritur rekordin vitin e kaluar, ku për çdo banorë që iu shtua kryeqytetit u dha 278.1 metër katrorë leje ndërtimi për banim. Nëse do t’i referoheshim sipërfaqes mesatare në BE, kjo rezulton 9 herë më shumë se nevoja. Ky tregues është një paralajmërues fluske.
Megjithatë ai ka dy kufizime të forta. E para për mungesë statistikash nuk merr parasysh stokun ekzistues të sipërfaqes së banimit për person. Sa metër katrorë të ndërtuar ka aktualisht Tirana për banor? Kjo e dhënë nuk është disponibël.
Nëse stoku ekzistues i sipërfaqes së banimit është i vogël, për shembull 15 metra katorë për banor, atëherë rritja e ofertës së ndërtimit thjesht do të akomodonte nevojat e banorëve ekzistues pa çuar domosdoshmërisht në fluskë.
Kufizimi i dytë është përdorimi i banesave si investim. Nëse Tirana përballet me fluks të lartë turistësh që përdorin AirBnb, një pjesë e banesave do të përdoreshin si investim nga pronarët duke gjeneruar të ardhura pa çuar në mbiofertë të tregut.
Indikatori i dytë që përdoret për të sinjalizuar një fluskë të mundshme në ndërtim është ai i rritjes së sektorit të ndërtimit në raport me PBB. Ky është një indikator që përdoret gjerësisht nga FMN për të parlajmëruar fluskat.
Nga studimet empirike të FMN ka rezultuar se nëse diferenca mes rritjes së ndërtimit dhe asaj të ekonomisë në tërësi qëndron mbi 5 pikë përqindje për më shumë se 5 vjet, atëherë rreziku për fluksë rritet në mënyrë eksponenciale. Pra nëse ekonomia rritet me 2 për qind, ndërsa ndërtimi me 7 apo 8 për qind për 5 vjet rresht rreziku për fluskë është i lartë. Çfarë po ndodh në Shqipëri?
Në vitin 2020, sektori i ndërtimit u rrit me 1.21 për qind. Për të njëjtin vit ekonomia ra me 3.3 për qind. Diferenca në rritje rezulton 4.5 oër qind. Por në vitin 2021 diferenca mes rritjes së ndërtimit dhe asaj të ekonomisë kërceu në 9.1 për qind, ndërsa vitin e kaluar arriti në rekordin 10.9 për qind.
Pra në tre vitet e fundit ndërtimi po rritet shumë më shpejt se ekonomia në tërësi. Grafikisht kjo do të paraqitej në formën e një sfere që zmadhohet brenda rrethit të ngushtë të ekonomisë. Nëse kjo situatë do të vazhdojë edhe për disa vite të tjera, rreziku që fluska të pëlcasë rritet eksponencialisht.
Indikatori i tretë është edhe më i thjeshtë. Ai është ideuar nga Joseph Stieglitz, një nga ekonomistët më të njohur të botës. Stieglitz thotë se nëse çmimi i një aseti është më i lartë se sa sugjerojnë fondamentet e ekonomisë dhe njerëzit vazhdojnë ta blejnë atë thjesht dhe vetëm të shtyrë nga idea se çmimi i tij do të rritet edhe më shumë, atëherë fluska është afër.
Diskutimet se çmimet e banesave në Shqipëri janë shumë më të shtrenjta se sa sugjeron forca e ekonomisë shqiptare janë të shumta. Kjo mbështetet edhe nga të dhënat e forta. Praktikisht Tirana është një nga qytetet me çmimin më të lartë të banesave në Europë në raport me fuqinë blerëse. Dhe çmimi vazhdon të rritet sepse shumë qytetarë vazhdojnë të blejnë me idenë se çmimi do të rritet edhe më shumë.
Pra, te gjithe indikatoret spiune sugjerojne se rreziqet per fluske ne ndertim po rriten eksponencialisht. A do te ndodhe? Kete nuk mund ta thote askush. Shkenca mbaron pune ketu. Me tej jane punet e Zotit.
