Nga vëzhgimi i ‘Monitor’ në terren dhe të dhënave të agjencive të shitblerjes së pasurive të paluajtshme, ka pasur rritje çmimesh nga 5 deri në 27% si në objektet që po ndërtohen në zonat periferike edhe ato të qendrës për muajin shkurt 2025, krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.

Ndërsa çmimet e shitjes së apartamenteve të reja brenda Unazës së Vogël rezultuan të pandryshuara krahasuar me vjet. Në ndërtimet e reja në këtë zonë çmimi i ofruar vijon të nisë nga 2,300 euro /m².

Në ish-Bllok, një ndër zonat më të shtrenjta të kryeqytetit, çmimet e shitjes së apartamenteve kanë arritur në 5,000 euro/m². Objekti që është duke përfunduar në truallin e ish-vilës Ferdinand, sipas zyrës së shitjes, ofroi apartamente me çmime nga 4,500 deri në 4,800 euro/m². Te ky objekt nuk ka më apartamente të lira për shitjen.

Në vitin 2023, kur nisën punimet për këtë objekt, siç pohoi më herët zyra e shitjes, çmimet për rezervim nisnin nga 3,500 euro/m². Rritja te ky objekt varion nga 22 deri në 37%.

Të objekti tjetër te rruga ‘Brigada’, në zonën e ish-Bllokut, që po zhvillohet nga e njëjta kompani, çmimet e apartamenteve sipas zyrës së shitjes janë 5,000 euro/m².

Rritje e ndjeshme të çmimeve është shënuar edhe në zonën e Komunës së Parisit.

Në një nga komplekset rezidenciale që po ndërtohen në këtë zonë (krah ndërtesës së Aviacionit Civil ku objekti është në fazën e zhvillimit të gropës) çmimet e prenotimit nisin nga 3,000 euro/m².

Më tej, në një nga komplekset rezidenciale të përfunduara në rrugën ‘Haxhi Kika’, çmimet e shitjes, sipas zyrës së shitjeve, janë 2,700 euro/m². Përfaqësuesi i zyrës së shitjes pohoi se kanë mbetur për shitje vetëm dy apartamente.

Pagesa sipas tyre mund të ndahet në dy këste, 70% e vlerës në momentin e prenotimit dhe 30% e saj duhet të kryhet pas 6 muajsh.

Te objekti ‘White Tower’ në rrugën ‘Robert Shvarc’ çmimi është 2,700 euro/m² nga 2,300 euro në fazën e gropës së ndërtimit në vitin 2023. Rritja është 17%.

Ndërsa te kompleksi rezidencial që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik dhe Liqenit Artificial, ku zhvillimi i objektit është në fazë grope, çmimet për prenotim blerje, sipas zyrës së shitjes nisin nga 2,400 deri në 2,700 euro/m² sipas tipologjisë dhe vendndodhjes së apartamentit.

Vjet çmimi minimal në këtë kompleks u ofrua në vlerën e 2,200 euro /m². Rritja është 9%. Ndërsa vlera maksimale arriti në 2,900 euro/m² (7% më pak se vjet).

Edhe në apartamentet pranë Digës së Liqenit Artificial, çmimi i shitjes sivjet rezulton me 2,700 euro/m².

Ndërsa në vijën e parë të ndërtimit, në një nga komplekset e reja që ka nisur punën te Bulevardi i Ri i Tiranës, nga zyra e shitjes pohohet se çmimet e rezervimit për apartamente nisin nga 2,700 euro/m².

Pas vijës së parë të ndërtimit te Bulevardi i Ri, në kompleksin rezidencial ‘Sanpaolo Bulevard’ sipas zyrës së shitjeve, çmimet sivjet janë 1,900 euro/m² nga 1,400 euro/m² që ishin në vitin paraardhës. Rritja me rreth 36%.

Krahasuar me 6 muaj më parë, çmimet në këtë objekt janë rritur me 26%. Zyra e shitjes pohon se çmimet pritet të rriten nga muaji qershor për shkak në kërkesës së lartë. Zhvillimi i objektit është në fazën e karabinasë.

Sa është shtrenjtuar periferia?

Rritje të ndjeshme të çmimeve konstatohet në disa zona të periferisë.

Në zonën e Astirit, vjet çmimet e shitjes për apartamentet në vijën e parë të banimit u luhatën në vlerat nga 1,200 deri në 1,300 euro/m². Sivjet për ndërtimet e reja, çmimet nisin nga 1,400 euro/m². Rritja është nga 7 deri në 16%.

Në zonën e Freskut, çmimet e shitjes së apartamenteve arritën në 1,100 deri në 1,200 euro/m² vitin e kaluar. Sivjet çmimet e rishitjes janë 1,400 euro/m².

Rritja është nga 16 deri në 27%. Për agjentët imobiliarë, rritja e çmimeve në këtë zonë është ndikuar nga zhvillimi i infrastrukturës që lejon aksesin e drejtpërdrejtë të banorëve për dalje në Durrës dhe në Unazën e Madhe.

Para se të hysh në Fresk, te rruga e ‘Kokonozëve’, çmimet në komplekset e reja të ndërtimit vijojnë të jenë 1,500 euro/m². Çmimi nuk ka ndryshuar në raport me vjet.

Në Shkozë, çmimet në komplekset e reja rezidenciale buzë Unazës së Madhe kanë arritur 1400 euro/m².

Në Paskuqan nga 850-900 euro/m² që ishin çmimet në 2023, për shkak të kërkesës së lartë, vjet, sipas agjentëve imobiliarë arritën në 1,050 euro/m². Sivjet në Paskuqan, çmimet arritën në 1,200 euro/m². Rritja është 14% krahasuar me vjet.

Në Kashar, çmimet e shitjes nga 1,000 euro/m² që ishin vjet kanë arritur në 1,200 euro/m². Rritja është 20%.

Te zona e njohur si ‘Ulliri’ në Kamzë për komplekset e reja rezidenciale që po ndërtohen, sipas zyrave të shitjes, çmimet për prenotim në fazën e parë të zhvillimit nisin nga 750 deri në 900 euro/m². Në fazën e karabinasë, 800 euro/m² dhe në përfundim të objektit, çmimi i ofruar është 900 euro/m².

Ndërtuesit: Rritja e çmimeve, nga taksat

Për ndërtuesit, faktorët kryesorë që vijojnë të ndikojnë te shtrenjtimi i kostove dhe çmimeve janë rritja e detyrimeve nga taksa e ndikimit në infrastrukturë pas rritjes së çmimeve të referencës.

Ndërtuesit kanë pasur shtim të kostove direkte edhe nga rritja e njëpasnjëshme e pagave për punëtorët, që sipas tyre kanë arritur deri në 1,500 euro në muaj. Po ashtu, edhe materialet e ndërtimit janë shtrenjtuar.

Pas rritjes së çmimeve të referencës, detyrimi për taksën e ndikimit në infrastrukturë që llogaritet mbi këto çmime u rrit 50 euro/m² sipas ndërtuesve.

Rreth 150 euro/m² sipas një ndërtuesi, llogaritet se zë te kostoja e ndërtimit, detyrimi i parapaguar Bashkisë së Tiranës për taksën e ndikimit në infrastrukturë, përfshirë edhe taksën e strehimit social e llogaritur me sipërfaqe takuese që do të kalojë në favor të fondit të strehimit social.

Sipas dokumentit të vënë në dispozicion për ‘Monitor’, rezulton se detyrimi i parapaguar nga kompania për taksën e ndikimit në infrastrukturë është 2,7 milionë euro.

Taksa paguhet pas miratimit të lejes së ndërtimit për zhvilluesin e objektit. Përfshirë taksën 3% të strehimit, detyrimi për të dyja taksat sipas tij, është në vlerën e 3,7 milionë eurove.

Bëhet fjalë për një objekt 14-katesh me sipërfaqe ndërtimi prej rreth 23 mijë m², ku nga Bashkia e Tiranës mbështetur në ligjin ‘Për strehimin social’ llogarit, si sipërfaqe takuese që zhvilluesit i takon për të kaluar në favor të fondit publik të banesave sociale është 694.7 m² (e cila është llogaritur nga sipërfaqja totale e banimit prej 23 156.6 m²).

Sipas këtij ndërtuesi, i konvertuar në lekë, detyrimi për taksën e strehimit llogaritet rreth 1 milion euro (694.7 x 1,500 euro/m² = 1,042,050 euro).

‘Vendimi për miratimin e lejes së ndërtimit vendosi:

1. Të miratojë leje ndërtimi për ‘Godinë banimi dhe shërbimi 6, 7, 9 dhe 14 kat me 3 kat parkim nëntokë, në rrugën ‘Jordan Misja’, Nj.A. nr.9.

2.Afati i lejes së ndërtimit është 60 muaj sipas grafikut të punimeve. Ky afat nis nga data e fillimit të punimeve të ndërtimit.

3.Zhvilluesi/subjekti, sipas marrëveshjes ndërmjet tyre, autorizohet të kryejë pagesën e taksës së ndikimit në infrastrukturë, në vlerën 267 341 113 lekë.

4.Formulari i lejes së ndërtimit i jepet zhvilluesit vetëm pas konfirmimit të pagesës për shlyerjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë nga Drejtoria e Përgjithshme e Taksave dhe Tarifave Vendore, dorëzuar elektronikisht, përmes llogarisë suaj në portalin e-Albania.

5.Zhvilluesi është subjekt i përcaktimeve të ligjit nr. 22/2018 ‘Për strehimin social’, sipas aplikimit të kryer në datën 31.10.2023, i cili ka depozituar në sistem deklaratën noteriale, ku deklaron se do kalojë si fond të banesave sociale 3% të sipërfaqes funksionale totale banim, në sipërfaqe ndërtimi. Sipërfaqja takuese që zhvilluesit i takon për të kaluar në favor të fondit publik të banesave sociale është 694.7 m² (e cila është llogaritur nga sipërfaqja totale e banimit prej 23 156.6 m² ).

Neni 19, i ligjit nr. 22/2018 ‘Për strehimin social’, i cili ka hyrë në fuqi në datën 01.12.2018, përcakton se: ‘1. Çdo subjekt privat që, pas hyrjes në fuqi të këtij ligji, aplikon për leje zhvillimi dhe ndërtimi për ndërtime me sipërfaqe ndërtimore banimi mbi 2,000 metra katrorë, siguron kalimin pa shpërblim të të paktën 3% të sipërfaqes funksionale, me kushtet e një strehimi të përshtatshëm, në favor të fondit publik të banesave sociale.

Kjo sipërfaqe, në rast pamundësie për t’u dhënë në sipërfaqen ndërtimore të banimit që ndërtohet, mund të jepet në një sipërfaqe tjetër ndërtimore banimi.

Kontrata që nënshkruhet mes palëve për kalimin e sipërfaqes ndërtimore në favor të fondit publik të banesave sociale, regjistrohet në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme’, citohet në vendimin për miratimin e lejes.

Edhe ndërtuesi Hajredin Fratari tha për ‘Monitor’ se shtimi i detyrimit për taksën e ndërtimit në infrastrukturë, pas rritjes së çmimeve të referencës, ndikoi direkt te shtimi i kostove dhe shtrenjtimi i çmimeve të shitjes së apartamenteve.

Taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera.

Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit. Për Tiranën është në nivelin 8% dhe llogaritet për metër katror mbi çmimet e referencës, të cilat nga muaji korrik 2023 u rritën nga 5 deri në 76% për 32 zonat kadastrale të Tiranës.

Rritje të tyre pati edhe për 5 komuna të kryeqytetit, si Kashar, Petrelë, Prezë, Farkë dhe Dajt.

Bashkia Tiranë ka krijuar një varësi shumë të lartë nga Taksa e ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja, që është e ardhur direkt nga lejet e ndërtimit që jepen në kryeqytet.

Në vitin 2024, rreth 52% e të ardhurave erdhën nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, ose rreth 13 miliardë lekë (rreth 130 milionë euro), dyfishi i asaj që parashikonte në fillim të 2024-s. Ky është niveli më i lartë i realizuar ndonjëherë. Në 2023-n, të ardhurat nga kjo taksë ishin 9.4 miliardë lekë.

Për vitet 2019-2024, janë arkëtuar në total rreth 50 miliardë lekë (500 milionë euro) nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, si rrjedhojë e sipërfaqes së lartë të dhënë për ndërtime dhe rritjes së referencave.

Në vitin 2025, të ardhurat nga kjo taksë pritet që të jenë 38% më të ulëta, duke zbritur në 8 miliardë lekë. Pavarësisht rënies, vrulli i ndërtimeve sërish pritet i lartë, teksa deri në 2027, Bashkia pritet të mbledhë rreth 8-8.2 miliardë lekë nga kjo taksë, më e lartë sesa në periudhën 2020-2022, kur Tirana u kthye në një kantier ndërtimi.

Sipas raporteve të financave vendore, varësia e lartë që ka Bashkia Tiranë ndaj kësaj takse, jo vetëm rrit presionin ndaj lejeve të ndërtimit edhe në të ardhmen, si një mjet për të arkëtuar më shumë në buxhet, por dhe e vendos atë në një pozicion sfidues për ofrimin e infrastrukturave të nevojshme publike, të cilat gjithashtu kërkojnë financime si në zhvillim fillestar, ashtu dhe në mirëmbajtje të vazhdueshme, duke rritur presionin për shërbime infrastrukturore për bashkitë.

Po ashtu, prej vitit 2018, ndërtuesit kanë detyrimin për pagesën 3% të taksës së strehimit social, mbështetur te neni 19 i ligjit ‘Për Strehimin Social’, i miratuar në vitin 2018.

Ligji parashikon se çdo subjekt privat që aplikon për leje ndërtimi me sipërfaqe mbi 2,000 m², është i detyruar t’i kalojë shtetit 3% të sipërfaqes për fondin e banesave sociale.

Po ashtu me vendim të Këshillit Bashkiak të vitit 2019 është vendosur, si e drejtë e zhvilluesve të lejeve të ndërtimit edhe konvertimi i sipërfaqes për strehim në vlerë monetare.

Sipas të dhënave të Bashkisë së Tiranës, kontributi i sektorit privat në krijimin e fondit publik të banesave sociale për periudhën 2020-2024 në total është 3 miliardë lekë, ku vlera prej 2,7 miliardë lekësh parashikohet të shpenzohen për strehimin social të 4 mijë familjeve në zbatim të planit 5-vjeçar të strehimit, për periudhën 2022-2027.

Vrulli i ndërtimeve pritet të vazhdojë

Që nga viti 2018, kur filloi bumi i ndërtimeve në kryeqytet deri në 2023, (kur janë të plota të dhënat vjetore), Bashkia e Tiranës ka dhënë mesatarisht 1.2 milionë metra katror ndërtime për banesa në vit.

Për 9-mujorin 2024 u shënua një rekord i ri, me 1.6 milionë metra katror, ndërtime këto që do të lartësohen në vitet në vijim, duke e shtuar më tej ofertën në treg.

Kërkesa

Për Shoqatën e Ndërtuesve së Shqipërisë dhe drejtues të agjencive imobiliare, sivjet shtrenjtimi i çmimeve është ndikuar nga rritja e kërkesës reale, ndryshe nga vjet, ku pati rënie të saj.

Kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Erion Harizi, tha se kërkesa dominohet nga blerës të huaj, blerje apartamentesh me kreditim nga bankat, nëpërmjet remitancave, blerje me qëllim investimi për rishitje të pronës dhe blerje në rritje me qëllim qiradhënie në Booking, AirBnb dhe qira afatgjatë për qëllime strehimi.

Në fillim të vitit ka pasur rritje kërkese edhe në tregun e rishitjes së apartamenteve.

Ilda Zaloshnja, nga agjencia imobiliare ‘The Point’, pohon se shtyrja e miratimit të projektligjit për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme me taksë të reduktuar, për shkak të vendimit të Komisionit Rregullator në KQZ, që përcakton se ndër veprimtaritë e ndaluara është edhe vendimmarrja për uljen e taksave, ka dhënë efekte te shtimi i kërkesës.

‘Për apartamentet në segmentin e rishitjes në fillim të këtij viti, kërkesa është rigjallëruar. Ndryshe nga 2024, ku pritshmëria e blerësve për miratimin e projektligjit për rivlerësimin e pronës, solli rënie të kërkesës. Sivjet, për shkak të vendimit të KQZ-së që ndalon vendimmarrja për ulje taksash, para mbajtjes së zgjedhjeve, si blerësit dhe pronarët ‘e kanë ndarë mendjen’ që marrja e vendimit do të zgjasë në kohë’, thekson zonja Zaloshnja.

Në vendimin nr. 9, datë 24.12.2020 të Komisionit Qendror të Zgjedhjeve përcaktohet se katër muaj para datës së zgjedhjeve deri në formimin e qeverisë së re pas zgjedhjeve ndalohet propozimi, miratimi i akteve ligjore ose nënligjore, ose nxjerrja e tyre me qëllim informimin e publikut në lidhje me vendimmarrjen e institucionit miratues në faqen e tij zyrtare, të cilat parashikojnë dhënien e përfitimeve për kategori të caktuara të popullsisë, të tilla si aktet që parashikojnë rritjen e pagave, pensioneve, mbështetjes ekonomike apo sociale, uljen ose heqjen e taksave, faljet e kamatëvonesave, të gjobave, të detyrimeve tatimore e doganore, vendosjen e amnistive fiskale, privatizimin apo dhënien e pasurive apo shpërblimeve, përveç kur nisma kushtëzohet nga gjendje të fatkeqësisë natyrore ose epidemisë/pandemisë, apo ka si qëllim zbatimin e një detyrimi ligjor me karakter ndërkombëtar apo zbatimin e një vendimi gjyqësor të formës së prerë.

Çmimet e larta të qendrës vijojnë të zhvendosin kërkesën drejt periferisë

Për agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme, kërkesa e lartë për periferinë e Tiranës është ndikuar nga niveli i çmimeve, që janë më të përballueshme sesa të qendrës.

‘Në zonat afër qendrës së Tiranës prej 3-4 vitesh nuk ka më çmime pronash nën 1,500 euro/m². Rritja e çmimeve ka ndikuar që kërkesa e familjeve të reja për strehim të plotësohet me blerje pronash në zonat periferike, pasi çmimet janë më të leverdishme.

Me zhvillimet urbanistike dhe infrastrukturore, që vit pas viti ndodhin në Tiranë, tashmë zonat periferike janë lehtësisht të arritshme. Edhe cilësia për banim është rritur, pasi brenda këtyre zonave ofrohet shërbimi arsimor për fëmijët dhe shërbime të tjera të nevojshme për familjen’, pohon Ilda Zaloshnja, nga agjencia imobiliare ‘The Point’.

Edhe ndërtuesi Hajredin Fratari thotë se një rritje e lartë e kërkesës për strehim, për shkak të zhvillimit që po merr zona, por edhe çmimeve më të lira krahasuar me vende të tjera, po vihet re në Kashar.

Sipas tij, në këtë zonë mbizotërojnë blerjet nga çiftet e reja që po financohen nëpërmjet kredive të buta të dhëna nga Bashkia e Tiranës.

Blerjet nga vendasit kryesohen nga profesionet e lira; 90% e emigrantëve po blejnë për investim

Kërkesa reale për blerje pronash në Tiranë, sipas ndërtuesve kryesohet nga individë vendas, kryesisht të profesioneve të lira, dhe sipërmarrës të vegjël dhe të mesëm.

Blerjet prej tyre bëhen si për qëllime banimi, edhe për investim me rishitje. Ndërsa të huajt, veçanërisht shtetas italianë dhe francezë po blejnë më tepër prona afër qendrës, të mobiluara për dhënie me qira ditore në platformat e huaja.

Për një nga ndërtuesit në Tiranë, 70% e blerësve kryesorë të pronave të tij janë të punësuarit e profesioneve të lira, duke përfshirë mjekë, noterë, ekonomistë, avokatë dhe biznes i vogël. 25% e kërkesës për blerje kategorizohet nga emigrantë nga Italia, Belgjika dhe Anglia. 10% e tyre blejnë prona për qëllim banimi, ndërsa 90% e kërkesës është për qëllime investimi nëpërmjet rishitjes.

Ervin Demirxhiu, broker pranë agjencisë imobiliarë ‘Remax Perla’, tha se në tregun e pronave të rishitura, tendencë është shtimi i kërkesës nga të huajt dhe banorët e rretheve.

‘Shtetas italianë dhe francezë po blejnë kryesisht prona afër qendrës, të mobiluara për dhënie me qira ditore në platformat e huaja. Investimi në këtë treg po shihet me leverdishmëri nga të huajt’.

Te zonat luksoze, ku çmimet variojnë nga 4,000 deri 5,000 euro/m², si te ish-Blloku, sipas zonjës Zaloshnja pronat po blihen nga sipërmarrësit për qëllime investimi, pasi janë projekte me lokacione të papërsëritshme dhe me cilësi të lartë ndërtimi, ku vlera e tyre shtohet vit pas viti.

Ndërsa nën zë, ndërtuesit pohojnë se pronat luksoze në qendër, më së tepërmi po blihen nga individë me rekorde kriminale, që jetojnë në Dubai.

Por a ndjek rritja e çmimeve ritmin e rritjes së pagave?

Nëse do t’i referohemi skemës së llogaritjes për këstin mujor të kredisë të Bankës së Shqipërisë, për blerjen e një prone me sipërfaqe 100 m² me vlerë 50 mln lekë në zonën e ish-Bllokut, ku kohëzgjatja e kredisë është 240 muaj (20 vite), me normë vjetore të interesit 4,5% (norma mesatare e kredisë për blerje prone) kësti mujor i kredisë llogaritet 316,324 lekë.

Skema e llogaritjes për një kredi në një bankë tregtare, nëpërmjet të dhënave të vendosura në tabela, si: shumën e kredisë ose principalin, normën vjetore të interesit dhe numrin e muajve llogarit këstin mujor që ju duhet të paguani.

Nëse për një blerje prone me sipërfaqe 90 m² në Komunën e Parisit në vitin 2020 (çmimi i shitjes ishte 1,300 euro/m²), me vlerë 11,7 milionë lekë e kredituar nëpërmjet një banke tregtare me kredi me interes 4,5% për një periudhë 240 muaj, kësti mujor llogaritet 74,019 lekë.

Për të njëjtën pronë, por nëse blihet në 2025 me çmim 2,400 euro/m² vlera e shtëpisë llogaritet 21,6 mln lekë (është 84% më e lartë për shkak të rritjes së çmimeve), me të njëjtat terma kreditimi (interes të njëjtë dhe periudha e shlyerjes) kësti mujor i kredisë llogaritet 136,652 lekë. Detyrimi i këstit mujor është shtuar rreth 85%.

Nga viti 2014, kur raportohen të dhënat më të hershme për pagën mesatare të INSTAT, deri në vitin 2023, paga nominale është rritur me 54%, nga 45 mijë lekë në muaj në 75 mijë lekë/muaj.

Por, e indeksuar nga inflacioni, që ishte i lartë sidomos në 2022 dhe 2023, paga reale për të njëjtën periudhë është rritur me rreth 30%.

Një i punësuar merr sot mesatarisht 22 mijë lekë në muaj (220 euro) më shumë se në vitin 2014 (e indeksuar me inflacionin, e paindeksuar rritja është 250 euro).

Shtrenjtimi i çmimeve rrit kohën e kthimit të investimit nga qiraja

Rritja e shpeshtë e çmimeve të apartamenteve ka rritur vitet e kthimit të investimit nëpërmjet qiradhënies në Tiranë.

Sipas agjentëve të pasurive të patundshme, koha maksimale e kthimit të investimit nëpërmjet qirasë për apartamentet në kryeqytet varion nga 20 deri në 25 vjet.

Në Europë, koha optimale e kthimit të investimit të blerjes së shtëpisë nëpërmjet qiradhënies është 12 deri në 15 vjet.

Në Shqipëri treguesi i kthimit nga qiraja vijon të mbetet më i lartë për zonat jashtë qendrës sesa ato në qendër.

Sipas ‘Numbeo’, ky tregues për Tiranën në 2025 është 5,73% për apartamentet jashtë qendrës nga 5,45% që ishte më 2024 dhe 4,51% për ato të qendrës nga 4,47% që ishte (sa më i lartë të jetë treguesi aq më të ulëta janë vitet e kthimit të investimit).

Kthimi nga qiraja llogaritet si raport i qirasë vjetore me çmimin e blerjes së banesës e shprehur në përqindje.

Sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, apartamentet në zonat e qendrës kanë një diferencë mjaft të lartë në çmim në raport me apartamentet në periferi. Ndërsa për sa i përket qirasë, diferencat nuk janë aq të larta.

Agjentë të tjerë të tregut të pasurive të patundshme rekomandojnë rishitjen e apartamenteve, pasi për shkak të shtrenjtimit të çmimeve përfitueshmëria është më e lartë.

‘Në disa zona të Tiranës, brenda 5 viteve, vlera e shtëpisë është dyfishuar për shkak të rritjes së çmimeve.

Pra nëse prona rishitet, leverdishmëria e pronarit nga rishitja është e lartë. Çmimet e shitjes së pronave kanë shënuar rritje nga viti në vit, për shkak të tendencës në rritje të kërkesës, shtrenjtimit të kostove të ndërtuesve e ndikuar kryesisht nga rritja e cilësisë.

Objektet që po ndërtohen në Tiranë janë komplekse të vërteta rezidenciale ku ofrojnë një sërë shërbimesh për pronarin e pronës.

Nuk parashikojnë që çmimet e shitjes së pronave në Tiranë të ulen’, pohon Ilda Zaloshnja nga agjencia ‘The Point’, njohëse e tregut të rishitjes së pasurive të paluajtshme. /Monitor

The post Rritja e çmimit të pronave nuk ndalet: Po blihen nga individë me rekorde kriminale appeared first on Albeu.com.

Në shtator të vitit 2020, Klajdi Merkaj po planifikonte një udhëtim në Dubai për të siguruar financime të bollshme për zgjerimin e biznesit të tij të ndërtimit në Tiranë.

Asokohe vetëm 31 vjeç, Merkaj po ndërtonte përmes kompanisë së themeluar prej tij një kompleks vilash luksoze në Lundër – zonën e pasur të periferisë që rrethon kryeqytetin shqiptar, por ambiciet e tij ishin më të mëdha.

Ndërsa po negocionte për blerjen e dy trojeve të kushtueshme në Tiranë, Merkaj kuptoi se kishte nevojë për më shumë para. Ai iu drejtua për ndihmë Franc Çopjes, një bosi shqiptar të trafikut ndërkombëtar të kokainës, i njohur ndryshe edhe si Franc Gergely.

Merkaj akuzohet se komunikonte me Çopjen përmes aplikacionit Sky ECC dhe e kishte informuar më parë atë për planet e tij të biznesit.

“Për të dy vendet jemi konsumuar lart për t’u realizu. Kemi marrë ok,” e informoi ai Çopjen, ndërsa i kërkoi një kapital prej 1.5 milionë eurosh në cash.

Komunikimet përmes aplikacionit Sky ECC mes Klajdi Merkajt dhe Franc Çopjes janë pjesë e një vendimi voluminoz të Gjykatës së Posaçme për masë sigurie ndaj organizatës kriminale “Çopja”, e akuzuar për një seri vrasjesh me pagesë, trafikimin ndërkombëtar të sasive të mëdha të kokainës si dhe pastrimin e parave me burime kriminale.

Përveç konflikteve të përgjakshme, këto komunikime ekspozojnë gjithashtu disa shembuj të kufizuar të një fenomeni që besohet se është shumë herë më i përhapur mbi pastrimin e parave të narkotrafikut në kullat dhe komplekset e ndërtimit në Tiranë.

Dubai në Emiratet e Bashkuara Arabe njihet si “parajsë penale” për një sërë figurash të krimit të organizuar shqiptar, të cilët u fshehën atje për t’u shpëtuar arrestimeve apo atentateve nga grupet rivale.

Franc Çopja besohet se qëndroi në Dubai nga viti 2020 deri në dhjetor 2023, kur u ekstradua në Belgjikë si urdhërues i një vrasjeje për “prishjen e pazareve të drogës”.

Hetuesit besojnë se ai dirigjoi nga Dubai një ushtri me njerëz për të pastruar paratë e tij në Shqipëri si dhe negocioi marrëveshje biznesi që e bënin atë një investitor të fshehtë në projektet e ndërtimit në Tiranë.

Gjatë vitit 2020, kohë së cilës i përkasin bisedat e zhvilluara në SKY ECC, Çopja dokumentohet të ketë sjellë në Shqipëri të paktën 7.5 milionë euro të thata, të cilat u investuan në ndërtimin e një pallati pranë Qendrës Spitalore Universitare “Nënë Tereza”, në blerjen e apartamenteve të shtrenjta në disa prej kullave të Tiranës si dhe dy vilave në kompleksin “Mandarine Drive” pas qendrës tregtare TEG, e ndërtuar nga kompania e themeluar nga Merkaj.

Një sasi më e madhe prej 15.4 milionë eurosh dyshohet që të jetë investuar një vit më vonë në blerjen e lingotave të arit nga Çopja.

Sipas Europol, agjencisë ligjzbatuese të Bashkimit Europian që koordinoi operacionin e goditjes së grupit Çopja në fund të korrikut, kjo organizatë përdorte transaksione komplekse për të pastruar paratë e gjeneruara nga aktivitetet e paligjshme.

“Mes të arrestuarve është edhe një pastrues parash me qendër në Tiranë, i cili u ofronte shërbimet e tij disa grupeve të tjera kriminale të nivelit të lartë, të angazhuar në nivel ndërkombëtar në vrasje, korrupsion dhe trafik droge në shkallë të gjerë,” deklaroi Interpoli.

Masa e arrestit për akuzën e pastrimit të parave ndaj Klajdi Merkajt nuk është ekzekutuar ende dhe ai është shpallur në kërkim. I kontaktuar nga BIRN, vëllai i tij Endri Merkaj, i cili zotëron kompaninë e ndërtimit, nuk iu përgjigj një kërkese për koment deri në publikimin e këtij shkrimi.

“Ka nevojë për oksigjen”

Organizata kriminale e drejtuar nga vëllezërit nga Elbasani, Franc Çopja, 32 vjeç dhe Hajdar Çopja, 40 vjeç, u godit në fund të korrikut nga Prokuroria e Posaçme, SPAK, në bashkëpunim me Europol dhe autoritetet ligjzbatuese në Belgjikë, Holandë dhe Francë.

Operacioni ndërkombëtar u kodua me emrin “Gorgon”, figura monstruoze të mitologjisë greke me Meduzën si përfaqësuesen më të njohur të tyre.

Sipas vendimit gjyqësor që BIRN e disponon, organizata Çopja akuzohet se mes viteve 2018-2020 kreu vrasjen e shtatë personave dhe plagosjen e dy të tjerëve, ndërsa përpiqej të eleminonte grupin kundërshtar Alibej përmes kontraktimit të vrasësve me pagesë.

Organizata besohet se e ka origjinën në vitet 2006-2007 në Itali, ku vëllezërit Çopja e nisën aktivitetin e tyre kriminal si shpërndarës të dozave të vogla të kokainës,

“Me kalimin e viteve, vëllezërit Çopja u fuqizuan shumë nga shitja dhe trafikimi i drogës, ku nga Italia e shtrinë aktivitetin e tyre kriminal edhe në vende të tjera të Europës, kryesisht në Holandë, Belgjikë dhe Mbretërinë e Bashkuar,” thuhet në vendim.

Në vitin 2020, organizata shtrihej në disa vende të Bashkimit Europian dhe kultivonte lidhje me grosistët e kokainës në Amerikën Latine. Hetuesit besojnë se grupi Çopja ka trafikuar drogë edhe në vende aziatike si India dhe Singapori apo në Afrikën e Jugut.

Ndërsa luftonin për hakmarrje dhe trafikonin sasi të konsiderueshme kokaine në tregun ndërkombëtar, grupi Çopja ishte gjithashtu në kërkim të mundësive për të pastruar paratë e fituara përmes aktiviteteve të paligjshme në Shqipëri.

Nga 7.5 milionë euro të dokumentuara në vitin 2020, tre milionë prej tyre dyshohet se u injektuan në kompaninë “Elba Beton” në pronësinë e Arjan Ormenajt për të realizuar ndërtimin e një pallati pranë qendrës spitalore universitare “Nënë Tereza” në Tiranë.

“Elba Beton” është një kompani e themeluar në vitin 2001 nga Arben Lamçja, 50 vjeç – i dënuar në Itali për shfrytëzim prostitucioni në fund të viteve ’90 dhe njeri i besuar i Franc Çopjes në administrimin dhe pastrimin e parave. Në vitin 2006, Lamçja ia shiti kompaninë Arjan Ormenajt, por hetuesit besojnë se ai vazhdoi të qëndronte si ortak në hije i saj.

Ormenaj është aksioner edhe në gjashtë kompani të tjera biznesi, mes të cilave edhe “Trans Cement” sh.p.k. “Elba Beton” së bashku me kompaninë simotër “Trans Cement” zhvilluan projekte ndërtimi në plazhin e Golemit dhe në Tiranë mes viteve 2021-2023.

Sipas vendimit të gjykatës, Arben Lamçja dhe Arjan Ormenaj kanë kryer veprime aktive për llogari të krerëve të organizatës Çopja nëpërmjet blerjes së pasurive të paluajtshme, financimit të ndërtimit të godinave të banimit dhe çeljes së operatorëve ekonomikë me qëllim mosekspozimin e tyre si posedues dhe pronarë de facto.

Në një rast, Lamçja i shkruan Çopjes në janar 2020 se Ormenaj po planifikonte të ndërtonte një pallat pranë spitalit nr.5 dhe i kishte kërkuar ta pyeste Francin nëse donte të futej si investitor me një vlerë prej 2 milionë eurosh.

Çopja i përgjigjet se nuk është problem për lekët. “Arjan Ormenaj e ka derën të hapur pa kohë dhe pa shifër,” citohet të shkruajë ai.

Dhjetë muaj më vonë, Lamçja e njofton sërish Çopjen se Ormenaj “ka nevojë për oksigjen”.

Në të njëjtën kohë, sipas vendimit të gjykatës, Lamçja dhe Ormenaj blinin apartamente për llogari të Çopjes dhe i regjistronin ato në emrat e të afërmve apo rrethit të tij shoqëror.

Arrestimi i Ormenajt nuk u bë i mundur gjatë operacionit, duke u shpallur në kërkim për veprën penale të pastrimit të parave, ndërsa Arben Lamçja u arrestua në Kosovë në fillim të gushtit dhe u ekstradua në Shqipëri.

Ormenaj ishte i paarritshëm për koment, ndërsa avokati i Arben Lamçjes, Altin Gjata nuk i komentoi akuzat, pasi tha se duhet të njihet me të gjitha provat e Prokurorisë.

Por ai i tha BIRN se Lamçja i ishte nënshtruar më parë hetimit pasuror nga Krimet e Rënda dhe çështja kundër tij ishte pushuar.

Nga biznesi i gomave në ndërtim

“Mandarine Drive” është një kompeks vilash luksoze në periferi të Tiranës, i ndërtuar në një kodër të butë, dikur të gjelbëruar pas qendrës tregtare TEG. Vilat i përkasin arkitekturës moderne, kanë secila pishina personale dhe listohen nga agjencitë imobilare me çmime shitjeje që variojnë nga 1 milion deri në 1.5 milionë euro secila.

Kompleksi “Mandarine Drive” është një investim i kompanisë Merkaj 3 sh.p.k, e themeluar në vitin 2013 nga Klajdi Merkaj kur ishte vetëm 24-vjeç, me aktivitet tregtinë e gomave për mjetet e rënda të transportit. Në vitin 2017, Merkaj ia shiti aksionet vëllait të tij dhe kompania shënoi një ngjitje të beftë, duke u përfshirë në projektin e ndërtimit të kompleksit të vilave “Mandarine Drive”.

Megjithatë, të dhënat e siguruara nga vendimi i Gjykatës së Posaçme sugjerojnë se Klajdi Merkaj vazhdoi të kryente veprime për llogari të kompanisë.

Komunikimet në aplikacionin Sky ECC me Franc Çopjen e identifikojnë Merkajn si një person të angazhuar në transferta parash nga Mbretëria e Bashkuar drejt Shqipërisë. Në disa raste gjatë vitit 2020, ai i dërgon Çopjes kode postare, që sipas burimeve të hapura rezultojnë të jenë shtëpi në Londër, Luton dhe në periferi të Birmingamit.

Ai kujdeset gjithashtu që të shesë makinat e Çopjes si dhe të fshehë pronësinë e dy vilave të tyre në kompleksin “Mandarine Drive”.

“Shtetasi Klajdi Merkaj evidentohet si një nga personat e besuar që mban dhe menaxhon vlera monetare të konsiderueshme cash për llogari të shtetasit Franc Gergely,” thuhet në vendimin e gjykatës.

“… sipas porosisë dhe orientimit të shtetasit Franc Gergely (Çopja), ka marrë dhe ka transportuar vlera monetare cash, të cilat më pas janë investuar në ndërtim dhe blerjen e pasurive të patundshme për llogari të shtetasit Franc Gergely,” shtohet aty.

Parkimi i parave

Përveç sipërmarrësve të ndërtimit, Franc Çopja përdori edhe persona të tjerë për operacionet e tij të pastrimit të parave në Shqipëri.

Dy prej tyre dyshohet se ishin pronarët e një pike të këmbimit valutor “B.Lika, Çimi & Keni” përballë Bankës së Shqipërisë, Bashkim Lika dhe Maklen Mici, të cilët akuzohen se e përdornin biznesin e tyre si bazë financiare për organizatën kriminale Çopja.

Prokuroria e akuzon Micin se si përdorues i pikës së këmbimit valutor ka mbajtur në një rast në këto ambiente 2.3 milionë euro, të cilat i përkisnin Franc Çopjes dhe një pjesë e të cilave janë tërhequr nga Arben Lamçja.

Në një rast të dytë, Dorjan Dyli me profesion farmacist ka marrë pranë pikës së këmbimit valutor shumën prej 121 mijë eurosh, që i ka përdorur si këst të parë për blerjen e një apartamenti në një godinë përballë Fakultetit Ekonomik, i cili identifikohet si “pallati me fasadë të kuqe” në dosje. Ai i ka tërhequr paratë duke u identifikuar me emrin e koduar “shoku i Valkanit”.

Apartamenti kushtonte në total 236 mijë euro, por pjesën tjetër Dyli e ka mbuluar me një kredi fiktive të marrë në bankë, të cilën e ka shlyer me paratë e dërguara nga Çopja dhe që qëndronin në pikën e këmbimit valutor të Micit.

Në njërën nga bisedat që ndodhet në vendimin e gjykatës, Dyli i shpjegoi Çopjes se “drejtori i bankës e kishte këshilluar që kalimi i pagesave të bëhej çdo 5-6 ditë me shuma monetare 7 mijë deri në 10 mijë euro, pasi kur bëhen derdhjet cash nuk gjurmohen dot, vetëm se kanë komisione të larta”.

Franc Çopja shfaqet veçanërisht i interesuar për të blerë flori të pastër 24 karatësh në janar të vitit 2021 dhe personi që kujdesej për sigurimin e arit ishte kambisti Mici.

Në një rast, Mici akuzohet se i ka siguruar Çopjes 10 kilogramë flori të pastër, por bosi i organizatës i ka kërkuar që t’i sigurojë edhe 30 kilogramë të tjerë, të cilët rezultojnë të jenë sjellë në Shqipëri.

Në komunikimet mes tyre, hetuesit thonë se kanë gjetur edhe foto të lingotave të arit me vlerë 15.4 milionë euro. Sipas vendimit, Mici i kishte siguruar lingotat e arit me vlerë 15.4 milionë euro për llogari të Franc Çopjes.

Lika dhe Mici u arrestuan gjatë operacionit në fund të korrikut me akuzën e pastrimit të produkteve të veprës penale, por avokati i tyre, Adriatik Kuka i tha BIRN se ata nuk i lidh asgjë me veprimtarinë kriminale që iu atribuohet dhe se “janë të tronditur nga akuzat”.

Kuka tha gjithashtu se klientët e tij janë taksapagues të rregullt, tregtarë të njohur në qytetin e Tiranës dhe praktikantë të fesë myslimane.

“Duke qenë se janë praktikantë të fesë myslimane, për shkak të fesë nuk i lidh asnjë gjë me veprimtaritë kriminale. Si rrjedhim, nuk mund të shkelin normat ligjore/njerëzore që vijnë në kundërshtim me të drejtat e njeriut dhe ligjeve në fuqi,” përfundoi Kuka. /BIRN/

The post Investitori nga Dubai: Si u pastruan paratë e narkotrafikut në projekte ndërtimi në Tiranë appeared first on Albeu.com.