Kërçiku, 78, says he chose Farka for its tranquility, beautiful nature and clean air. But within a decade, this former “paradise” was destroyed by the wave of construction and the noise of heavy machinery.

“Look at how it’s done, construction site,” Kërçiku says, extending his hand towards the buildings under construction. “Okay, we have to pave the way for development, but not everything is concrete. Let’s leave something for nature,” he added.

Farka e Vogël is located just 9 kilometers from the center of Tirana and is today the newest destination for residences and villa complexes for the capital’s wealthy residents. At least 15 villa complexes and two palaces are currently under construction, while other projects are awaiting approval of permits from the Municipality of Tirana.

The high pressure for construction has also led to an increase in land values. Residents say they prefer not to sell, but to give the land for development in exchange for construction areas.

This is also the example of the Minister of Justice, Ulsi Manja.

After investing 3 million lek to purchase a land area of ​​1 thousand square meters in 2021, Manja aims to transform it into an asset worth hundreds of thousands of euros within a villa complex with swimming pools and surrounding walls on the edge of Lake Farka.

Three years after purchasing the land, Manja and his wife applied for a building permit at the Municipality of Tirana for a villa complex project, together with other owners of neighboring land in Farka.

The transactions carried out by the justice minister raise questions, as he bought the land below market value from a local Socialist Party official and intends to develop it through a company that won a concession from the Rama government.

Data obtained by BIRN from three real estate agencies and the State Cadastre Agency suggest that the justice minister bought the land at a price almost three times cheaper than the market value and almost half the average value of sales declared in the same period in this area.

“Transactions by senior officials, which are outside market conditions, are subject to reasonable suspicion and deserve to be explored in detail to see the involvement of third parties as a disguise for corrupt interests and exchanges of favors,” says Zef Preçi, an economics expert and head of the Institute for Economic Studies.

Minister Manja did not answer detailed questions, but told BIRN through a spokesperson that he and his family members were subject to the law on the declaration and control of assets by the High Inspectorate for the Declaration and Control of Assets, HIDAKKI.

“The declaration is available for review according to the procedures provided for by the law and I am completely transparent about my assets,” Manja said.

Contract with Maloku

The 1,000 square meter land owned by Minister Ulsi Manja is located in cadastral zone 1605 in Farka e Vogël with property number 397/9 and was registered as a mortgage in 2014 on the basis of a Land Acquisition Act, AMTP. The property is bordered to the south by Lake Farka and is surrounded in other parts by two other owners.

Manja bought the land in 2021 from Arben Maloku, who at the time held the position of administrator of the local unit of Zall Herri, part of the Municipality of Tirana.

Maloku is also known for his construction ventures as the founder of the company Arb& Trans 2010; which was investigated in 2022 for the construction of additional floors without a permit on a building on “Myslym Shyri” street in Tirana.

Documents obtained by BIRN show that Maloku had purchased the land he sold to Manja in October 2019 for a price of 20 thousand euros, or 20 euros per square meter. After revaluing the property, Maloku sold it to Manja for 3 million lekë, or 3 thousand lekë per m2.

Three real estate agencies contacted by BIRN assess this transaction as abnormally low, while reporting land prices of at least 120 euros per square meter, or 4 times higher in the same area. The agents also stressed that the demand for properties in Farkë e Vogël has been increasing and that it is impossible to find land on the first line of the lake on the market.

“They are all sold,” said one real estate agent.

The State Cadastre Agency also reports higher prices than the sales contract between Maloku and Manja in 2021.

“The average price of sales of agricultural properties in cadastral zone 1605 in Farkë e Vogël for the period January-December 2021, according to registered acts, is 5,753 lek/m2, while the reference price is 448 lek/m2,” ASHK said in a written response.

The value is several times lower compared to another piece of land purchased by Maloku in the same area in 2017.

The plot has an area of ​​1,650 m2 and was purchased by Maloku for over 22 million lek or 134 euros per m2 – over 4 times more expensive than the land he sold to Manja.

Maloku told BIRN in a telephone conversation that the value of land in that area and throughout Tirana varies by meters, while insisting that he had sold the land for the same price he had bought it for.

He also added that he had bought it in 2019 with the intention of building a house for himself, but had later changed his mind and decided to sell it to Manja.

Maloku linked the low price of the land to the existence of a high-voltage pole next to it.

“That land was under a high-voltage pole, there is a high-voltage pole. It is close to the lake, probably 100 meters from the lake and the land has a high voltage pole above it, which is why it had this price,” said Maloku.

“The gentleman in question was not even a minister when I gave him the land to my knowledge. At the time I sold it, I can say with complete conviction that he was not a minister,” he added.

The difference between the purchase price and the market value in the transaction carried out by the Minister of Justice creates room for suspicion.

“Here there may be room for an investigation with the suspicion of a fictitious contract to hide income, as suspicions may arise that the other payment was made in cash or with a benefit that the seller may have received in another form from the public official,” said former prosecutor Gentian Trenova, who now works as a lawyer.

“This connection is insufficient with the analysis of the contract alone, but there is room for further investigation,” he added.

Wealth trajectory

Ulsi Manja worked for two decades as an assistant judge, prosecutor and lawyer, before entering politics in 2013 as a Socialist Party MP in the Albanian Parliament. Manja has also served as a member of the special committee on judicial reform and as chairman of the Laws Committee. Since September 2021, he has headed the Ministry of Justice in the Rama cabinet.

Manja has been subject to asset declarations and conflicts of interest since 2003, when he held the position of prosecutor. Analysis of the asset declarations, conducted by BIRN, shows a trajectory of the family’s wealth starting from zero and reaching a value of 46.5 million lek by the end of 2023 – with an average increase of 2.7 million lek per year.

Manja’s increase in wealth stems from real estate transactions.

In 2004, he claims to have bought an apartment in Tirana worth 5.4 million lekë with the help of two loans taken out by his brother and sister, while in 2010 he bought a second apartment in Kavajë worth 30 thousand euros with the income earned from his work as a lawyer.

But the last three years have proven to be intensive in the field of real estate sales and purchases for Minister Ulsi Manja.

In 2021, Minister Manja’s family purchased the land in Farkë e Vogël, while in 2022 it sold the apartments it owned in Tirana and Kavajë for the respective prices of 140 thousand euros and 50 thousand euros, creating bank liquidity worth almost 200 thousand euros at the end of 2022.

In the same year, Manja purchased another apartment in Tirana with an area of ​​156.7 m2 for a total value of 115 thousand euros, or 734 euros per square meter. He declares that by the end of 2022, he had repaid 68,350 euros for the purchase of the apartment through a credit line, while the remaining 46, 650 euros is an obligation to the construction company.

Real estate transactions are a significant source of income for the Manja family; they account for almost 19% of total income in two decades.

Following a right to information request, BIRN waited three months to access the Justice Minister’s asset declarations from the HIDACCI. Initially, the HIDACCI refused to respond and only after a complaint filed with the office of the Commissioner for the Right to Information and a new request did it make them available. The HIDACCI did not respond to a question about whether it had ever conducted an administrative investigation into Manja’s asset declarations.

Conflict of interest?

Lake Farka on the outskirts of Tirana is an artificial reservoir built in the 1980s to irrigate agricultural lands below its dam. The area retained its rural character for more than a decade after the fall of communism, but it did not escape the pressure dictated by the construction sector.

The lake is today a natural attraction, surrounded by villa complexes and residential residences, which are advertised on real estate agency websites with prices ranging from 300 thousand to over 1 million euros depending on their surface area and location.

Even the land purchased by the Minister of Justice, Ulsi Manja, seems to be destined for an expensive villa complex.

In November of last year, Manja and his wife applied together with their border neighbors, the company “Brunes” and the property

its owners Geront and Bledar Çela, for a development permit from the Municipality of Tirana for the purpose of building a residential and service complex with 1, 2 and 3-storey buildings, with swimming pools and a perimeter wall in this area. The details of the agreement between the landowners and the “Brunes” company are unknown and do not appear to have been declared by Minister Manja at the HIDAKKI in 2023.

The Municipality of Tirana said in a response to BIRN that they had applied for a construction permit on April 26, a request registered with the municipality on June 10 of this year. “The request is currently in the administrative review phase,” the Municipality said.

The “Brunes” company has been operating in Albania since 2003 in the field of trade in hydrosanitary and household equipment and the sale of construction materials. “Brunes” is also the beneficiary of a concession contract from the “Rama” government for the construction of the Vlora Marina, as well as part of the consortium that obtained public land for a symbolic rent of 1 Euro through a decision of the Council of Ministers in October 2021, at a time when Manja was also part of the government cabinet.

Minister Manja did not answer the question about a possible conflict of interest with the “Brunes” company, while the Council of Ministers refused to make Manja’s position available during the meeting where the lease of public land was approved.

“Evaluations, debates and reports in government meetings remain confidential,” the Council of Ministers responded.

But for legal experts, such a relationship raises “red flags.”

“From 2021 until the moment the contract is signed, there is a red flag that leads to suspicions to investigate,” Trenova said. “There are cases when these benefits have been considered forms of corrupt payment, because corruption is not only about handing over money, but also about other benefits with permits, licenses or construction permits, especially when we are dealing with a senior public official who has influence in other institutions,” he concluded. BIRN

Note: The title is from the AlbEu.con Editorial Board!

The post BIRN Investigation: Minister Ulsi Manja and several businessmen are building a villa complex in Farka?! appeared first on Albeu.com.

Dhjetë vjet më parë, Isuf Kërçiku vendosi të shpërngulej nga Kamza e zhurmshme drejt Farkës së Vogël, asokohe një fshat piktoresk në periferi të Tiranës me një liqen të vogël në qendër të tij.

Kërçiku, 78 vjeç, thotë se e zgjodhi Farkën për qetësinë, natyrën e bukur dhe ajrin e pastër. Por brenda një dekade, kjo “parajsë” e dikurshme u zhduk nga vala e ndërtimeve dhe zhurma e makinerëve të rënda.

“Shikoni vetë si është bërë, kantier,” thotë Kërçiku, duke zgjatur dorën drejt godinave në ndërtim e sipër. “Dakord, duhet t’i hapim rrugë zhvillimit, por jo çdo gjë beton. Të lemë diçka edhe për natyrën,” shtoi ai.

Farka e Vogël ndodhet vetëm 9 kilometra larg qendrës së Tiranës dhe është sot destinacioni më të ri i rezidencave dhe komplekseve të vilave për banorët e pasur të kryeqytetit. Të paktën 15 komplekse vilash dhe dy pallate gjenden aktualisht në proces ndërtimi, ndërsa të tjera projekte janë në pritje të miratimit të lejeve nga Bashkia e Tiranës.

Presioni i lartë për ndërtim ka sjellë gjithashtu një rritje të vlerës të tokës. Banorët thonë se preferojnë gjithsesi që të mos shesin, por ta japin tokën për zhvillim në këmbim të sipërfaqeve të ndërtimit.

Ky është edhe shembulli i ministrit të Drejtësisë, Ulsi Manja.

Pasi investoi 3 milionë lekë për blerjen e një sipërfaqeje toke prej 1 mijë metrash katrorë në vitin 2021, Manja synon që ta transformojë atë në një pasuri me vlerë qindramijëra euro brenda një kompleksi vilash me pishina dhe mure rrethuese buzë liqenit të Farkës.

Tre vjet pas blerjes së tokës, Manja dhe bashkëshortja e tij aplikuan për leje ndërtimi në Bashkinë e Tiranës për projektin e një kompleksi vilash, së bashku me pronarë të tjerë të tokave fqinje në Farkë.

Transaksionet e kryera nga ministri i Drejtësisë ngrejnë pikëpyetje, pasi ai e bleu tokën nën vlerën e tregut nga një zyrtar lokal i Partisë Socialiste dhe synon që ta zhvillojë atë përmes një kompanie fituese të një koncesioni nga qeveria “Rama”.

Të dhënat e siguruara nga BIRN nga tre agjenci imobilare dhe Agjencia Shtetërore e Kadastrës sugjerojnë se ministri i Drejtësisë e bleu tokën me një çmim thuajse 3-fish më të lirë sesa vlera e tregut dhe gati sa gjysma e vlerës mesatare të shitjeve të deklaruara në të njëjtën periudhë në këtë zonë.

“Transaksionet e zyrtarëve të lartë, të cilat janë jashtë kushteve të tregut, janë subjekt i dyshimit të arsyeshëm dhe e meritojnë të eksplorohen në detaje për të parë përfshirjen e personave të tretë si maskim për interesa korruptive dhe shkëmbime favoresh,” thotë Zef Preçi, ekspert i ekonomisë dhe drejtues i Institutit për Studime Ekonomike.

Ministri Manja nuk iu përgjigj pyetjeve të detajuara, por i tha BIRN përmes një zëdhënësi se ai dhe familjarët e tij i nënshtroheshin ligjit për deklarimin dhe kontrollin e pasurive nga  Inspektoriati i Lartë i Deklarimit dhe Kontrollit të Pasurive, ILDKPKI.

“Deklarimi është i disponueshëm për shqyrtim sipas procedurave të parashikuara nga ligji dhe unë jam plotësisht transparent në lidhje me pasurinë time,” tha Manja.

Kontrata me Malokun

Toka prej 1 mijë metra katrorë në pronësinë e ministrit Ulsi Manja ndodhet në zonën kadastrale 1605 në Farkë të Vogël me numër pasurie 397/9 dhe është regjistruar në hipotekë në vitin 2014 mbi bazën e një Akti të Marrjes së Tokës në Pronësi, AMTP. Prona rezulton me kufi në jug të saj me liqenin e Farkës dhe në pjesët e tjera rrethohet nga dy pronarë të tjerë.

Manja e bleu tokën në vitin 2021 nga Arben Maloku, i cili mbante në atë kohë detyrën e administratorit të njësisë vendore të Zall Herrit, pjesë e Bashkisë së Tiranës.

Maloku njihet gjithashtu për sipërmarrjet e tij në fushën e ndërtimit si themelues i kompanisë Arb& Trans 2010; e cila u hetua në vitin 2022 për ndërtimin e kateve shtesë pa leje në një pallat në rrugën “Myslym Shyri” në Tiranë.

Dokumentet e siguruara nga BIRN tregojnë se tokën që i shiti Manjës, Maloku e kishte blerë në tetor 2019 për një çmim prej 20 mijë eurosh ose 20 Euro për metër katror. Pasi e rivlerësoi pronën, Maloku ia shiti Manjës për 3 milionë lekë ose 3 mijë lekë m2.

Tre agjenci imobiliare të kontaktuara nga BIRN e vlerësojnë këtë transaksion si anomalisht të ulët, ndërsa raportojnë çmime toke të paktën 120 Euro për metër katror ose 4 herë më të larta në të njëjtën zonë.  Agjentët theksuan gjithashtu se kërkesa për prona në Farkë të Vogël ka ardhur gjithnjë e në rritje dhe se në vijën e parë të liqenit është e pamundur që të gjenden toka në treg.

“Janë shitur të gjitha,” tha një agjent imobiliar.

Edhe Agjencia Shtetërore e Kadastrës raporton çmime më të larta se sa kontrata e shitjes mes Malokut dhe Manjës në vitin 2021.

“Çmimi mesatar i shitjeve të pasurive arë në zonën kadastrale 1605 në Farkë të Vogël për periudhën janar-dhjetor 2021, sipas akteve të regjistruara rezulton 5753 lekë/m2, ndërsa çmimi i referencës është 448 lekë/m2,” tha ASHK në një përgjigje me shkrim.

Vlera është disa herë më e ulët krahasuar edhe me një tjetër tokë të blerë nga Maloku në të njëjtën zonë në vitin 2017.

Parcela ka një sipërfaqe prej 1650 m2 dhe është blerë nga Maloku për një çmim mbi 22 milionë lekësh ose 134 Euro m2 – mbi 4-fish më shtrenjtë se toka që ai i shiti Manjës.

Maloku i tha BIRN përmes një bisede telefonike se vlera e tokave në atë zonë dhe në të gjithë Tiranën ndryshon me metra, ndërsa këmbënguli se tokën e kishte shitur me të njëjtin çmim që e kishte blerë.

Ai shtoi gjithashtu se e kishte blerë atë në vitin 2019 me qëllimin për të ndërtuar një shtëpi për vete, por më pas kishte ndërruar mendje dhe kishte vendosur t’ia shiste Manjës.

Maloku e lidhi çmimin e ulët të tokës me ekzistencën e një shtylle tensioni të lartë pranë saj.

“Ajo tokë ka qenë poshtë një shtylle te tensionit të lartë, ka një shtyllë të tensionit të lartë. Është afër liqenit, me hamendje 100 metra larg liqenit dhe sipër toka ka shtyllën e tensionit të lartë, prandaj ka patur këtë çmim,” tha Maloku.

“Zotëria në fjalë nuk ka qënë as ministër kur ia kam dhënë tokën në dijeninë time. Në kohën që e kam shitur, ta them me bindje të plotë nuk ka qenë ministër,” shtoi ai.

Diferenca mes çmimit të blerjes dhe vlerës së tregut në transaksionin e kryer nga ministri i Drejtësisë krijon hapësirë për dyshim.

“Këtu mund të ketë vend për një hetim me dyshimin e një kontrate fiktive për fshehje të të ardhurave, pasi mund të lindin dyshime që pagesa tjetër të jetë bërë në cash ose me një përfitim që mund të ketë marrë shitësi në një formë tjetër nga zyrtari publik,” tha ish-prokurori Gentian Trenova, i cili punon sot si jurist.

“Vetëm me analizën e kontratës kjo lidhje është e pamjaftueshme, por ka vend për hetim të mëtejshëm,” shtoi ai.

Trajektorja e pasurisë

Ulsi Manja punoi për dy dekada si ndihmës-gjyqtar, prokuror dhe avokat, përpara se të përfshihej në politikë në vitin 2013 si deputet i Partisë Socialiste në Kuvendin e Shqipërisë. Manja ka shërbyer gjithashtu si anëtar i komisionit të posaçëm të reformës në drejtësi dhe si kryetar i Komisionit të Ligjeve. Prej shtatorit 2021, ai drejton Ministrinë e Drejtësisë në kabinetin “Rama”.

Manja është subjekt i deklarimit të pasurisë dhe konfliktit të interesave që prej vitit 2003, kur mbante pozicionin e prokurorit. Analiza e deklaratave të pasurisë, e kryer nga BIRN, tregon një trajektore të pasurisë familjare të nisur nga zeroja dhe që në fund të vitit 2023, kap vlerën e 46.5 milionë lekëve – me një rritje mesatare prej 2.7 milionë lekësh në vit.

Rritja e pasurisë së Manjës e ka burimin te transaksionet me pasuritë e paluajtshme.

Në vitin 2004, ai deklaron se bleu një apartament në Tiranë me vlerë 5.4 milionë lekë me ndihmën e dy huave të marra nga vëllai dhe motra e tij, ndërsa në vitin 2010 bleu një apartament të dytë në Kavajë me vlerë 30 mijë euro me të ardhurat e fituara nga puna si avokat.

Por tre vitet e fundit rezultojnë të jenë intensive në fushën e shit-blerjeve të pasurive të patundshme për ministrin Ulsi Manja.

Në vitin 2021, familja e ministrit Manja blen tokën në Farkë të Vogël, ndërsa në vitin 2022 shet apartamentet që zotëronte në Tiranë dhe Kavajë për çmimet respektive 140 mijë euro dhe 50 mijë euro, duke krijuar likujditete bankare me vlerë gati 200 mijë euro në fund të vitit 2022.

Po gjatë vitit 2022, Manja blen një tjetër apartament në Tiranë me sipërfaqe 156.7 m2 për vlerën totale 115 mijë euro, ose 734 Euro për metër katrorë. Ai deklaron se deri në fund të vitit 2022, ka shlyer 68,350 Euro për blerjen e apartamentit përmes një linje kredie, ndërsa pjesa e mbetur prej 46, 650 Euro është detyrim ndaj kompanisë së ndërtimit.

Transkasionet në pasuri të patundshme janë një burim i konsiderueshëm i të ardhurave për familjen Manja; ato përbëjnë gati 19% të të ardhurave totale në dy dekada.

Pas një kërkese për të drejtë informimi, BIRN priti tre muaj për të aksesuar deklaratat e pasurisë së ministrit të Drejtësisë nga ILDKPKI. Fillimisht, ILDKPKI refuzoi të kthejë përgjigje dhe vetëm pas një ankese të depozituar në zyrën e Komisionerit për të Drejtën e Informimit dhe një kërkese të re i vuri ato në dispozicion. ILDKPKI nuk iu përgjigj pyetjes nëse kishte kryer ndonjëherë hetim administrativ për deklaratat e pasurisë së Manjës.

Konflikt interesi?

Liqeni i Farkës në periferi të Tiranës është një ujëmbledhës artificial i ndërtuar në vitet ’80 me qëllim ujitjen e tokave bujqësore që shtrihen poshtë digës së tij. Zona e ruajti karakterin e saj rural për më shumë se një dekadë pas rënies së komunizmit, por nuk i shpëtoi gjatë presionit të diktuar nga sektori i ndërtimit.

Liqeni është sot një atraksion natyror, i rrethuar nga komplekse vilash dhe rezidencash banimi, që reklamohen në faqet e agjencive imobiliare me çmime që variojnë nga 300 mijë deri në mbi 1 milion euro në varësi të sipërfaqes dhe pozicionit të tyre.

Edhe toka e blerë nga ministri i Drejtësisë, Ulsi Manja duket se ka për destinacion një kompleks të shtrenjtë vilash.

Në nëntor të vitit të kaluar, Manja dhe bashkëshortja e tij aplikuan së bashku me fqinjët e tyre kufitarë, kompaninë “Brunes” dhe pronarët e saj Geront dhe Bledar Çela, për një leje zhvillimi në Bashkinë e Tiranës me qëllim ndërtimin e një kompleksi banimi dhe shërbimi me godina 1,2 dhe 3 kate, me pishina dhe mur rrethues në këtë zonë. Detajet e marrëveshjes mes pronarëve të tokës dhe kompanisë “Brunes” janë të panjohura dhe nuk rezultojnë të jenë deklaruar nga ministri Manja në ILDKPKI në vitin 2023.

Bashkia e Tiranës tha në një përgjigje për BIRN se ata kishin aplikuar për leje ndërtimi më 26 prill, kërkesë e protokolluar në bashki më 10 qershor të këtij viti. “Kërkesa ndodhet në fazën e shqyrtimit administrativ,” tha Bashkia.

Kompania “Brunes” operon prej vitit 2003 në Shqipëri në fushën e tregtisë së pajisjeve hidrosanitare dhe shtëpiake si dhe shitjes së materialeve të ndërtimit.  “Brunes” është gjithashtu përfituese e një kontrate koncesionare nga qeveria “Rama” për ndërtimin e Marinës së Vlorës si dhe pjesë e konsorciumit që përfitoi tokë publike me qira simbolike 1 Euro përmes një vendimi të Këshillit të Ministrave në tetor 2021, në kohën kur Manja ishte gjithashtu pjesë e kabinetit qeveritar.

Ministri Manja nuk iu përgjigj pyetjes mbi një konflikt të mundshëm interesi me kompaninë “Brunes”, ndërsa Këshilli i Ministrave refuzoi të vinte në dispozicion qëndrimin e Manjës gjatë mbledhjes ku u miratua dhënia me qira e tokës publike.

“Vlerësimet, debatet dhe raportimet në mbledhjet e qeverisë mbeten konfidenciale,” u përgjigj Këshilli i Ministrave.

Por për ekspertët e ligjit, një marrëdhënie e tillë ngre “flamuj të kuq”.

“Nga viti 2021 deri në momentin që është lidhur kontrata ka një flamur të kuq që të çon drejt dyshimeve për të hetuar,” tha Trenova. “Ka raste kur këto përfitime janë konsideruar forma të pagesës korruptive, sepse korrupsioni nuk është vetëm dhënia nën dorë, por edhe përfitime të tjera me leje, licensa apo leje ndërtimi, sidomos kur kemi të bëjnë me një zyrtar të lartë publik që ka influencë në institucionet e tjera,” përfundoi ai. BIRN

Shenim: Titulli eshte i Redaksise se AlbEu!

The post Investigimi i BIRN: Ministri Ulsi Manja me disa biznesmenë ndërton kompleks vilash në Farkë?! appeared first on Albeu.com.